Entro questa data precisa, l’amministratore di condominio è tenuto a trasmettere all’Agenzia delle Entrate la comunicazione annuale relativa ai lavori sulle parti comuni, un adempimento necessario affinché ogni condomino possa beneficiare delle detrazioni fiscali spettanti. Quest’anno la procedura si complica con l’introduzione di nuove aliquote differenziate: il 50% per chi utilizza l’immobile come abitazione principale e il 36% per chi non lo usa come residenza abituale.
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito le modalità operative, specificando con precisione quali informazioni devono essere comunicate e quali responsabilità gravano sull’amministratore. Rispettare la scadenza è fondamentale per non perdere il diritto alla detrazione.
Le nuove aliquote di detrazione: 50% o 36% in base alla destinazione d’uso
Dal 2025 le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni condominiali si dividono in due aliquote distinte a seconda che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale oppure no. La percentuale più vantaggiosa del 50% è riservata esclusivamente ai proprietari, usufruttuari o titolari di altri diritti reali che utilizzano effettivamente l’immobile come dimora abituale. Per tutti gli altri casi, inclusi inquilini, comodatari o immobili secondari, la detrazione scende al 36%.
Questa distinzione normativa ha introdotto nuovi codici nella comunicazione che l’amministratore deve inviare: il codice 1 per i titolari di diritti reali con abitazione principale, il codice 2 per titolari di diritti personali o immobili non principali. È importante sottolineare che la residenza anagrafica non coincide automaticamente con l’abitazione principale: uno studente universitario fuori sede, per esempio, potrebbe avere la residenza dai genitori ma dimorare abitualmente altrove.
Per questo motivo preciso, l’amministratore dovrebbe richiedere ai condomini una dichiarazione specifica sulla destinazione d’uso effettiva dell’immobile, evitando di basarsi unicamente sui dati anagrafici condominiali. La corretta compilazione di questi campi determina l’applicazione della detrazione appropriata e previene contenziosi futuri con l’Agenzia delle Entrate e possibili rettifiche fiscali.
Gli obblighi dell’amministratore e le conseguenze del mancato invio
L’amministratore in carica al 31 dicembre 2025 è obbligato a trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate tutti i dati relativi alle spese condominiali detraibili sostenute nell’anno precedente entro il termine del 16 marzo 2026. La comunicazione deve includere i lavori di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, sismabonus, bonus verde e arredo delle parti comuni ristrutturate.
Ogni spesa va ripartita tra i condomini secondo i millesimi o i criteri di riparto legali, indicando chi ha effettivamente sostenuto il costo. Una novità importante riguarda la responsabilità dell’amministratore sulla destinazione d’uso: se il condomino non fornisce l’informazione se l’immobile è abitazione principale, l’amministratore può lasciare il campo vuoto senza incorrere in sanzioni. Sarà poi il condomino a correggere la dichiarazione precompilata.
L’invio deve avvenire esclusivamente in modalità telematica tramite i servizi Entratel, Fisconline o intermediari abilitati. Chi non rispetta la scadenza rischia sanzioni da 100 euro per ogni comunicazione omessa o errata, fino a un massimo di 50.000 euro. Tuttavia, se l’errore viene corretto entro cinque giorni dalla scadenza, non si applica alcuna sanzione. Una correzione tardiva entro sessanta giorni comporta invece una sanzione ridotta.
