La guida che vi rende la vita più facile in caso di un acquisto di un immobile è questa, di seguito andiamo a vedere nel dettaglio cosa bisogna sapere prima di comprare una casa e godersela serenamente, abbiamo suddiviso l’argomento in capitoli, li possiamo definire come i dieci punti cardinali con tutte le cose da verificare e controllare prima di rogitare, in modo da non trovare imprevisti e cattive sorprese.
Tutto quello che bisogna sapere prima di comprare una casa
- Cosa valutare prima di comprare una casa
- Comprare casa da privato o da agenzia immobiliare
- Calcolare il valore dell’immobile
- Conformità, certificati, attestati e documentazioni necessarie
- La classe energetica
- Le spese condominiali
- Possibilità di modifiche interne o esterne
- Le domande da fare prima di comprare casa
- Quali sono le spese per l’acquisto della casa
- Scegliere il notaio
Nessuno vuole spendere tanti soldi per poi scoprire di aver fatto un cattivo affare, eppure la maggior parte degli acquirenti non ha informazioni adeguate per fare un investimento così importante in maniera corretta. Allora abbiamo pensato a una piccola ma preziosa guida che vuole essere proprio un vademecum adatto a tutti quelli che vogliono comprare casa in sicurezza.
Nei prossimi capitoli andiamo a scoprire quali documenti sono da chiedere prima di comprare casa, cosa chiedere quando si va a vedere una casa in vendita e gli errori da non commettere per non trovarsi a dover poi risolvere dei problemi. È vero che una casa deve incontrare subito i gusti personali ma per viverci in modo sereno non bisogna trascurare gli aspetti burocratici, legali e urbanistici. Per fare un’attenta valutazione non vi resta che leggere i nostri consigli per un acquisto sicuro.
Cosa valutare prima di comprare una casa
L’acquisto di un immobile è un sogno che diventa realtà ma richiede un’attenta verifica di alcuni requisiti fondamentali. Cosa bisogna valutare prima di comprare una casa? Prima di tutto la posizione, l’esposizione, il quartiere, il vicinato, eventuali negozi raggiungibili a pochi passi e la presenza di fermate di mezzi pubblici. Poi si passa alle caratteristiche della casa, il numero di stanze e di bagni (in caso si stia pensando di allargare la famiglia), il piano, eventuale presenza di ascensore o giardino, box o posto auto, ecc.
Se la casa soddisfa i requisiti che vi interessano allora ed il prezzo di vendita è secondo voi congruo, allora si può passare allo step successivo e analizzare i vari documenti che la casa deve avere. Ne parliamo dopo al capitolo sui certificati, attestati e conformità ossia le varie documentazioni che attestano che la casa ha tutte le carte in regola per l’abitabilità.
Comprare casa da privato o da agenzia immobiliare
La domanda non è scontata e in tanti si chiedono proprio se sia meglio comprare casa da privato o da agenzia immobiliare. Qual è la soluzione migliore? Diciamo che la trattativa della compravendita dell’abitazione condotta privatamente permette di risparmiare sulle commissioni d’agenzia, ma può esporre il compratore a diversi rischi derivanti dal mancato controllo preventivo sulla casa.
Affidarsi all’agenzia può essere comodo perché di solito il consulente media per soddisfare le richieste sia del compratore che del venditore. In un articolo abbiamo già indicato come capire se l’agenzia è affidabile e di solito si hanno più garanzie per quanto riguarda la professionalità. Un intermediario privato potrebbe essere alle prime armi e non riuscirvi a tutelare magari per mancanza di esperienza e non perché sia un truffaldino.
Invece nel caso in cui la vendita della casa avvenga direttamente dal proprietario, allora il suggerimento è di leggere il capitolo seguente in cui si parla dei documenti che deve avere la casa e di cui dovete venire in possesso, per non rischiare di fare un incauto acquisto. L’alternativa, se non volete prendervi la briga di controllare tutto nei minimi dettagli è chiedere la consulenza di un notaio che potrà fare tutte le visure del caso.
Come calcolare il valore dell’immobile
Ovviamente occorre impostare un budget per l’acquisto che tenga conto anche delle spese accessorie, sempre tenendo presente che si può chiedere l’accensione di un mutuo se si hanno i requisiti per poterlo fare. Ad ogni modo calcolare il valore dell’immobile è fondamentale per capire se l’acquisto sta avvenendo secondo il valore di mercato e non ci sono in atto delle speculazioni.
Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito. Un utile strumento per fare il calcolo è la Banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall’Agenzia delle Entrate, navigabile per provincia o tramite mappa interattiva, attraverso cui si possono scoprire dati aggiornati.
Conformità, certificati, attestati e documentazioni necessarie
La prima cosa da verificare, prima di comprare casa, è la conformità urbanistica. Recatevi presso il comune di residenza e valutate che i documenti depositati in merito all’abitazione corrispondano allo stato di fatto della stessa. Ogni eventuale modifica dovrà essere comunicata dall’attuale proprietario e approvata dall’ufficio urbanistico di competenza, che ne rilascerà le autorizzazioni.
Conformità catastale
La conformità catastale è altrettanto importante. Quando acquistate una casa verificate sempre che la documentazione depositata al catasto corrisponda alla planimetria reale dell’abitazione. Ciò vale soprattutto per l’Agenzia delle Entrate, l’istituto che in base a questi dati, emetterà le cartelle esattoriali.
Documenti di agibilità
Prima di comprare casa controllate l’esistenza del documento di agibilità. Si tratta di un certificato, rilasciato dal comune competente, che attesta le condizioni di “sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati” (art.24, comma 1).
Impianti a norma
Altre conformità da controllare prima di comprare una casa riguardano gli impianti idraulici ed elettrici o di riscaldamento, che devono rispettare le le norme vigenti. Potete chiedere al venditore i relativi certificati che ne attestano le caratteristiche e la conformità rilasciati dai tecnici installatori.
Pignoramenti o ipoteche
Per sapere se ci sono sull’immobile dei pignoramenti attivi o ipoteche bisogna fare una visura e in genere di questo aspetto si occupano il notaio che incarica il visurista catastale di controllare tutti i dettagli a proposito della casa e del proprietario. Sono indagini che possono essere anche complesse, specie se state comprando da una ditta edile e non da un privato, perché può capitare più spesso che le imprese abbiano dei problemi con le banche o l’Agenzia delle Entrate rispetto a un cittadino privato.
La classe energetica
La classe energetica dell’immobile è uno dei parametri da tenere sott’occhio quando si decide di comprare casa. Si tratta di una delle novità introdotte negli ultimi anni nel campo della compravendita di immobili. In pratica è un dato riportato nell’Attestato di Prestazione Energetica o APE dell’immobile (o certificato energetico).
Tale documento mostra il rendimento energetico dell’abitazione: le categorie vanno dalla G (la più bassa) alla A. Questa si suddivide in A1, A2, A3 e A4 che rappresenta l’eccellenza. Più alta è la classe energetica, più risparmio ci sarà in relazione ai consumi.
Le spese condominiali
Verificate le tabelle millesimali del condominio e i millesimi dell’appartamento da acquistare, è fondamentale per comprendere a quanto ammontano le spese condominiali che riguardano i consumi e la gestione degli spazi comuni (ascensore, pulizia, ecc).
Non solo, conviene contattare l’amministratore di condominio per conoscere l’importo dei costi annuali con maggiore semplicità, ma anche se ci sono debiti sull’immobile. Infatti le spese condominiali non pagate dell’anno in corso e dell’anno precedente devono essere saldate dal compratore.
Possibilità di modifiche interne o esterne
Una delle cose da sapere prima di comprare casa è la possibilità di intervenire al suo interno con modifiche di varia natura che esulano dall’edilizia libera: abbattimento muri, nuove aperture nelle pareti, spostamento finestre, ecc. In alcuni casi bisogna presentare la Cila o la Scia.
Per quanto riguarda la possibilità di effettuare interventi esterni, come l’installazione di verande, tende da sole per esterni, pensiline e altro, va verificato che l’abitazione non sia soggetta a vincoli paesaggistici, storici e artistici. In questi casi non potrete agire sull’estetica dell’immobile per non alterare la facciata.
Le domande da fare prima di comprare casa
Riassumiamo brevemente quali sono le domande da fare prima di comprare casa, la lista potrà essere girata all’immobiliarista che si occupa della vendita della casa o direttamente al proprietario nel caso abbia messo sul mercato la dimora senza avvalersi di un’agenzia immobiliare:
- Quali sono i metri quadri utili, cioè calpestabili? Tenete presente che la superficie commerciale comprende anche i muri, i balconi, ecc.
- Gli impianti sono a norma?
- I documenti e le conformità sono a posto?
- Sono previsti lavori condominiali?
- Le spese del condominio sono state saldate?
- Si può intervenire sui muri?
- Ci sono problemi di umidità?
Altra notizia importante da sapere è perché il proprietario sta vendendo casa. Ad esempio se la dimora ha dei problemi o se ha deciso di trasferirsi altrove per motivi di lavoro o altro. Ovviamente sarà difficile capirlo, ma quando fate la domanda state attenti al tono di voce e al linguaggio del corpo del vostro interlocutore così da valutare se vi sta dicendo la verità.
Quali sono le spese per l’acquisto della casa
Ovviamente teniamo al di fuori di questa lista sulle spese per l’acquisto della casa l’importo di vendita che andrete a corrispondere alla parte venditrice, quella dipende dalle caratteristiche dell’immobile che avete acquistato. Di seguito ecco una tabella riassuntiva con i costi da aggiungere al costo effettivo per l’acquisto della casa:
- Imposta ipotecaria
- Imposta di registro
- Spese per la firma del rogito (parcella del notaio)
- Commissioni dovute all’agenzia immobiliare in caso di intermediazione nella compravendita
A questi vanno ovviamente aggiunti, negli successivi all’acquisto, i costi di manutenzione dell’immobile, degli impianti e le spese condominiali annuali.
Scegliere il notaio
Il notaio deve essere scelto liberamente senza imposizioni. Dal momento che è l’acquirente a pagarlo, generalmente la scelta viene fatta da quest’ultimo ma può avvenire anche di comune accordo con il venditore. Spesso gli immobiliaristi indicano un nominativo poiché hanno già lavorato con quel professionista.
La documentazione riguardante l’immobile da acquistare dovrà essere portata al notaio di fiducia per tempo in modo che possa verificarla e consigliare cosa fare per acquistare casa in sicurezza, anche nel caso in cui sia necessario aprire un mutuo.
Dopo aver verificato insieme al notaio che tutto sia a posto, potrete firmare il contratto di compravendita. Questo è in genere detto preliminare e vincola le parti, si versa una quota stabilita in precedenza come caparra e si fissa la data del rogito e della consegna delle chiavi. Infine che dire? Godetevi l’inizio di questa nuova avventura senza rischi e problemi!
