Cosa bisogna sapere prima di aprire un mutuo: la guida completa

Ecco una guida completa per sapere tutti i passaggi su come aprire un mutuo, comprese le agevolazioni, i documenti necessari, i tempi di risposta e i benefici per chi acquista la prima casa o ha meno di 36 anni.

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    come aprire un mutuo

    Aprire un mutuo o accendere un mutuo significa chiedere un prestito a un istituto di credito per l’acquisto di una casa. La somma andrà poi restituita a rate con un tasso di interesse, fisso o variabile, stabilito sulla base di un accordo che si stipula tra il mutuatario e l’istituto scelto. Ma vediamo come si ottiene il mutuo (anche per la prima casa), chi può richiederlo e i documenti necessari per ottenere una risposta positiva.

    Per accendere un mutuo bisogna seguire alcuni passaggi che vediamo in questa guida. Sono fasi da seguire attentamente per evitare di fare errori e pregiudicare il risultato.

    Dopo aver visto le 10 cose da sapere prima di acquistare casa andiamo a scoprire come funziona la richiesta di un mutuo e tutto quello che bisogna sapere prima di chiedere un prestito alla banca per comprare la casa.

    Come aprire un mutuo: tutti i passaggi

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    Foto Shutterstock | fizkes

    Iniziamo questa guida spiegando come aprire un mutuo. Prima di tutto occorre individuare la banca che propone un mutuo conveniente. Il dato per capire qual è il mutuo migliore è il TAEG, ossia il Tasso Annuo Effettivo Globale, che è il tasso di interesse applicato alla cifra eventualmente erogata e comprende quindi tutte le spese e le tasse da pagare.

    In seguito si presenta la domanda di mutuo con la relativa documentazione che riporta i propri dati anagrafici, i redditi e le informazioni relative all’immobile per cui si vuole richiedere il prestito.

    La Banca farà un’analisi di fattibilità per valutare che il richiedente il mutuo possa effettivamente pagare le rate del prestito. Inoltre chiederà una perizia ad un esperto per valutare il reale valore dell’immobile in modo da stabilire l’ammontare del mutuo.

    Cosa fa il notaio per il mutuo?

    A questo punto entra in scena un notaio che redigerà una relazione preliminare in cui si ricostruisce la storia dell’immobile ossia se è gravato da ipoteche, gli eventuali passaggi di proprietà, presenza di vincoli, ecc. Se tutto fila liscio la banca rilascia un’approvazione ad erogare il mutuo e il mutuatario riceve una notifica del sì al finanziamento.

    A seguito della delibera viene scritto il contratto di mutuo vero e proprio che si basa su un accordo delle parti e include tutti le informazioni dettagliate, come il tasso di interesse (TAEG), le date di pagamento, la scadenza, ecc.

    Infine si torna dal notaio per l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che, nel caso in cui non si restituisca il prestito, permette alla banca di entrare in possesso dell’immobile e potrà a sua volta venderlo per recuperare il denaro.

    Requisiti necessari per chiedere un mutuo

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    Foto Shutterstock | Bankrx

    Chi può chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa? Per aprire un mutuo occorre avere determinati requisiti legali ed economici. Nel dettaglio bisogna avere 18 anni e la cittadinanza italiana, gli stranieri devono avere la residenza o il domicilio fiscale in Italia e lavorare da almeno 3 anni.

    Ogni banca decide poi, sulla base di diverse valutazioni, un limite di età da non superare: in genere 75 anni al completamento dell’ammortamento. Inoltre occorre non essere segnalati come cattivi pagatori dalla Centrale dei Rischi o dai SIC (Sistemi di Informazioni Creditizie) gestiti dal CRIF – Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria.

    Per quanto riguarda i requisiti economici il mutuatario deve dimostrare di essere in grado di restituire la somma chiesta in prestito. Anche in questo caso ogni banca decide autonomamente, ma generalmente si prende in considerazione la capacità di pagare la rata in base al reddito dichiarato, che viene calcolata al 30-35% del reddito netto mensile.

    Documenti per accendere un mutuo

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    Foto Shutterstock | Elle Aon

    Quali sono i documenti necessari per aprire un mutuo? I documenti che bisogna allegare alla domanda per aprire un mutuo presso la banca riguardano i dati anagrafici, i dati reddituali e ovviamente i dati dell’immobile che si vuole acquistare.

    I documenti anagrafici sono: documento d’identità e codice fiscale, certificato contestuale con i dati relativi alla residenza e allo stato di famiglia, atto di matrimonio o documento di divorzio, permesso di soggiorno per gli stranieri.

    I documenti reddituali sono: estratto del conto corrente, ultime due buste paga per i dipendenti, ultimi due cedolini per i pensionati, ultimo modello CUD o 730 per gli autonomi, il modulo F24 attestante i pagamenti, il certificato di attribuzione della partita IVA e la visura camerale (non più vecchia di 3 mesi) nel caso di impresa o azienda.

    I documenti dell’immobile sono: la planimetria catastale, la proposta di acquisto o il preliminare e l’atto di provenienza (rogito venditore) e la concessione edilizia in caso di immobili di nuova costruzione.

    Tempi di attesa per la concessione del mutuo

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    Foto Shutterstock | MK photograp55

    Per ottenere il prestito da parte della banca ci sono dei tempi di attesa. Dopo aver fatto la domanda per accendere il mutuo la banca si metterà all’opera per effettuare le dovute verifiche.

    Dunque i tempi possono variare in base agli Istituti di credito, ma in genere possiamo stabilire che mediamente occorrono 20 giorni per sapere se il mutuo è stato accettato e da uno a due mesi per l’erogazione effettiva del prestito.

    Chiedere il mutuo per la prima casa

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    Foto Shutterstock | Watchara Ritjan

    Ci sono diverse agevolazioni per chi chiede un mutuo per la prima casa, termine con cui si fa riferimento al prestito concesso da una banca per l’acquisto di un’abitazione principale non di lusso, in cui il mutuatario (persona fisica) andrà a stabilire la residenza entro un anno dall’acquisto (questo deve essere dichiarato nell’atto di acquisto). Ovviamente il beneficio è sfruttabile una volta sola e la somma chiesta in prestito può essere al massimo di 250.000 euro.

    L’iter da fare è uguale a quello descritto sopra ma una volta ottenuta la delibera definitiva da parte del proprio istituto di credito si possono richiedere delle agevolazioni e quindi ottenere dei vantaggi fiscali come un’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% invece del 2% del mutuo erogato, il limite a 200 euro per l’imposta ipotecaria e catastale e l’Iva al 4% se si acquista da impresa.

    Inoltre si può beneficiare della riduzione dell’Irpef del 19% sugli interessi passivi e gli oneri pagati alla banca su un importo annuo massimo di 4.000 euro. Sarà la banca a fornire i dettagli degli interessi passivi che andranno annotati nella dichiarazione dei redditi.

    Agevolazioni prima casa per gli under 36

    Per i giovani con meno di 36 anni e con un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

    È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.