Se si vive in un condominio ci saranno delle spese ordinarie e straordinarie da pagare. Ma queste non si possono dividere in parti uguali, portando alcuni condomini a pagare di più di quanto dovrebbero.
Ecco quello che dovresti sapere proprio per evitare di pagare di più, e come invece dovrebbero essere ripartite le spese in un condominio.
Le spese condominiali non si possono dividere in parti uguali: ecco perché
È possibile dividere le spese condominiali in parti uguali invece che per millesimi? Sebbene sia comune, è illegale farlo se manca l’unanimità. Questo è stato stabilito da una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione che ha chiarito che una delibera a maggioranza è radicalmente nulla, impugnabile in qualsiasi momento e da chiunque.
Infatti, è necessario che ci sia appunto l’unanimità per poter dividere le spese condominiali (per esempio quelle che attengono la pulizia delle scale, la manutenzione del giardino o la sostituzione delle cassette postali) in parti uguali. Questa pratica infatti nasconde una trappola legale: ripartire le spese condominiali con un criterio diverso da quello legale basato sui millesimi di proprietà reca un vizio grave previsto dal nostro ordinamento.
Questo significa che può essere impugnata in qualsiasi momento, anche a distanza di anni, da chiunque vi abbia interesse (persino da chi aveva votato a favore), gettando il condominio nel caos totale. L’origine di questa problematica si cela nell’articolo 1123 del Codice Civile che stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ovvero in base ai millesimi.
È impensabile credere che chi ha un attico debba pagare lo stesso di chi ha un piccolo monolocale o un box auto. Inoltre, lo stesso articolo 1123 prevede due importanti eccezioni in cui le spese non si dividono per millesimi:
- uso più intenso da parte di alcuni: se un bene è destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (è il caso dell’ascensore)
- bene al servizio di un solo gruppo: se un edificio ha più scale, cortili o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese per la loro manutenzione sono a carico solo del gruppo di condomini che ne fa uso.
Quindi, una delibera che, a maggioranza, impone un criterio diverso dai millesimi per la divisione delle spese condominiali sta modificando i diritti patrimoniali dei singoli, un potere che l’assemblea non ha. È molto “pericoloso” in quanto qualsiasi condomino, anche dopo 10 o 20 anni, potrebbe impugnare quella delibera e tutte le ripartizioni successive, chiedendo la restituzione di quanto pagato in eccesso.
La divisione in parti uguali è legittima solo in due casi:
- delibera approvata all’unanimità
- previsione in un regolamento contrattuale
Altrimenti, come detto, la ripartizione è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento e da qualsiasi condomino.
