Per lastrico solare si intende la superficie piana posta sulla parte superiore di un edificio volta a copertura e protezione degli appartamenti sottostanti. Protegge dalle intemperie e a differenza del tetto è orizzontale e può avere delle leggere pendenze per permettere lo scorrimento dell’acqua.
Il lastrico solare assolve diverse funzioni. Offre una copertura da pioggia e sola, garantisce isolamento termico e acustico. Bisogna distinguere tre diverse tipologie di lastrico solare. Di uso comune se è accessibile e fruibile da tutti i condomini che, di conseguenza, ne condividono la manutenzione. Ad uso esclusivo se è utilizzato e gestito da un solo condomino anche se rimane la funzione di copertura di tutto l’edificio.
Infine c’è il lastrico solare di proprietà esclusiva che appartiene ad una sola persona o unità immobiliare il cui uso è discrezionale da parte del proprietario. Il Codice Civile riserva diversi articoli ai principali aspetti e alle disposizioni riguardanti il lastrico solare perché a volte possono capitare dispute tra vicini che hanno la copertura come protagonista. Succede soprattutto quando servono riparazioni.
Chi paga la riparazione del lastrico solare?
Per il lastrico di uso comune non ci sono dubbi, le spese di riparazione verranno spartite tra i condomini secondo le quote millesimali. In caso di proprietà esclusiva, invece, sarà il proprietario a dover pagare i lavori. Più complicato capire come muovervi in caso di lastrico solare ad uso esclusivo. Poniamo il caso in cui si debba rifare l’impermeabilizzazione del lastrico solare, intervento comune e costoso.
Negli anni i Tribunali sono arrivati a conclusioni diverse. Non si riesce a stabilire una vera condotta univoca. Sono due le interpretazioni che vanno per la maggiore ma una sta prevalendo sull’altra. L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce che per un lastrico ad uso esclusivo le spese di riparazione sono divise in 1/3 a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e 2/3 a carico di tutti coloro che si trovano coperti da quel lastrico e ne traggono beneficio. Il problema è come calcolare i 2/3. Primo orientamento, si paga in proporzione al vantaggio ricevuto ossia a quanta copertura ci sia per il proprio appartamento.
Secondo orientamento (quello oggi prevalente), dato che la spesa per Legge è in proporzione al valore del piano o alla porzione di piano di ognuno – ossia all’unità immobiliare nel suo insieme – ciascun proprietario dovrà contribuire alla spesa con tutti i millesimi di proprietà anche se l’appartamento non dovesse essere coperto per intero. Tale decisione è presa dai Giudici che interpretano “porzione di piano” come unità catastale per semplificare i calcoli.
