La gestione condominiale si fonda su un rapporto di fiducia tra i proprietari e il professionista incaricato di amministrare le parti comuni.
Quando questa fiducia viene meno a causa di comportamenti scorretti, inadempimenti contrattuali o gravi irregolarità nella gestione, la legge prevede strumenti efficaci per tutelare gli interessi della collettività.
La revoca dell’amministratore di condominio rappresenta una misura estrema ma necessaria, regolamentata dal Codice civile con norme precise che bilanciano il diritto dell’assemblea di cambiare gestione e le garanzie del professionista incaricato. Comprendere quali sono le giuste cause che legittimano la rimozione, le procedure da seguire e le conseguenze economiche della decisione diventa fondamentale per ogni condomino che si trova di fronte a una situazione di malgoverno.
Quando la revoca è automaticamente giustificata
La normativa civilistica elenca in modo tassativo una serie di comportamenti che costituiscono grave inadempimento e legittimano immediatamente la revoca senza obbligo di risarcimento. Tra le irregolarità più rilevanti figurano l’omessa o ritardata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale, la mancata esecuzione di delibere regolarmente approvate dalla collettività dei proprietari e il rifiuto persistente di convocare riunioni straordinarie richieste dai condomini.
Particolarmente grave risulta l’assenza di apertura del conto corrente dedicato esclusivamente al condominio amministrato o, peggio ancora, l’utilizzo promiscuo di un unico conto per gestire le finanze di più edifici diversi. Questa condotta genera confusione patrimoniale e impedisce la tracciabilità dei movimenti finanziari, esponendo i proprietari al rischio concreto di sottrazioni o utilizzi impropri delle somme versate.
Ulteriori motivi di revoca immediata includono la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi che impongono interventi sulle parti comuni, nonché qualsiasi forma di gestione che determini commistione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello condominiale. Quando l’assemblea accerta la presenza di una di queste irregolarità documentate, può procedere alla sostituzione del professionista senza dover corrispondere alcun compenso residuo per il periodo rimanente fino alla scadenza naturale dell’incarico, azzerando completamente gli obblighi economici verso il soggetto inadempiente.
Procedure assembleari e conseguenze economiche: come gestire correttamente la revoca
Per deliberare validamente la revoca occorre rispettare le maggioranze qualificate previste dalla legge, analoghe a quelle necessarie per la nomina iniziale dell’amministratore. In particolare, la decisione richiede il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio espresso in millesimi, vale a dire 500 millesimi.
Se l’assemblea non raggiunge questo quorum o rifiuta di agire nonostante evidenze chiare di mala gestione, ciascun condomino singolarmente può rivolgersi all’autorità giudiziaria presentando un ricorso che sarà valutato da un giudice sulla base delle prove documentali raccolte.
La procedura per giungere alla convocazione dell’assemblea straordinaria richiede che almeno due proprietari rappresentanti un sesto del valore totale dell’immobile presentino richiesta formale scritta all’amministratore in carica, indicando chiaramente nell’ordine del giorno la discussione sulla revoca e l’eventuale nomina del successore. È opportuno allegare alla convocazione un prospetto sintetico delle contestazioni mosse al professionista, garantendo così il rispetto del principio di contraddittorio e permettendo all’interessato di preparare adeguate difese.
