L’IMU, conosciuta come Imposta Municipale Propria, è un’imposta patrimoniale locale dovuta per il possesso di immobili come fabbricati e terreni edificabili.
Si calcola sul valore catastale o venale dell’immobile e il gettito è destinato ai Comuni. Sono previste esenzioni, come per l’abitazione principale (salvo A/1, A/8, A/9).
IMU sugli immobili F/3 e F/4
Un tema su cui si sono soffermati gli esperti di laleggepertutti, è quello degli immobili censiti al catasto nelle categorie provvisorie F/3 (fabbricati in corso di costruzione) o F/4 (unità non definite). Questi non sono esenti dal pagamento dell’IMU, anche se privi di rendita catastale. La tassa non si calcola sul fabbricato, bensì sul valore dell’area edificabile su cui sorge.
La ragione di questa distinzione risiede nella definizione legale di “fabbricato” ai fini IMU, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019, art. 1, co. 741, lett. a). La norma chiarisce che per essere tassato come fabbricato, un immobile deve essere iscritto in catasto “con attribuzione di rendita catastale”. Poiché le categorie F/3 e F/4, definite “fittizie”, non producono reddito e sono prive di rendita, non rientrano in questa definizione.
Per evitare di conseguenza un vuoto d’imposta durante la fase di transizione (cantiere o ristrutturazione profonda), la legge inserisce questi immobili nella categoria delle aree fabbricabili. L’oggetto dell’imposizione diventa quindi il valore del terreno, che esiste indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori dell’edificio.
L’IMU per gli immobili F/3 e F/4 si calcola sulla base del “valore venale in comune commercio” dell’area edificabile al primo gennaio dell’anno di imposizione. La legge stabilisce che il calcolo deve essere effettuato sul valore dell’area, ignorando il valore del manufatto in corso d’opera, principio che si applica fino a quando il cantiere non viene ultimato o l’immobile non viene comunque utilizzato. Spesso i Comuni forniscono valori di riferimento per agevolare il calcolo.
La tassazione come area fabbricabile è transitoria, ovvero l’immobile inizia a essere tassato come fabbricato, basandosi quindi sulla rendita catastale, a partire dalla data che si verifica per prima tra:
- L’ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione.
- La data in cui il fabbricato viene comunque utilizzato.
Da quel momento, il proprietario ha l’obbligo di aggiornare il catasto per ottenere l’attribuzione della rendita definitiva.
Questa interpretazione è un principio consolidato, ribadito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Sentenze come la n. 19646 del 2023 e la n. 11694 del 2017 confermano l’imponibilità degli immobili F/3 e F/4 in qualità di aree fabbricabili, escludendo l’esistenza di una “vacanza fiscale” durante la fase di costruzione o ristrutturazione.
