La figura dell’amministratore di condominio comporta responsabilità ben più ampie di quanto comunemente si pensi.
Non si tratta solo di gestire le assemblee o riscuotere le quote condominiali: quando si affidano lavori a imprese o lavoratori autonomi, l’amministratore assume una posizione di garanzia che lo espone a conseguenze penali e civili in caso di negligenza. Una recente sentenza della Cassazione ha ribadito con forza questo principio, confermando la condanna di un’amministratrice per omicidio colposo in seguito a un tragico incidente sul lavoro.
Il caso dimostra che anche interventi apparentemente semplici, come la manutenzione di una grondaia, richiedono la massima attenzione nella scelta e nel controllo dei soggetti incaricati. Ignorare gli obblighi di verifica può trasformarsi in una responsabilità personale gravissima, con ripercussioni che vanno oltre il semplice risarcimento economico.
Il committente di fatto: quando l’amministratore risponde penalmente
L’amministratore che affida lavori, anche senza una delibera formale, diventa automaticamente committente con tutti gli obblighi previsti dal Decreto Legislativo 81/2008. Questa posizione non dipende da una nomina ufficiale, ma dall’effettivo esercizio di poteri decisionali: se l’amministratore sceglie autonomamente a chi affidare un intervento, ne risponde in prima persona.
Il caso giudicato dalla Cassazione con la sentenza n. 18169/2025 è emblematico: un lavoratore autonomo, incaricato verbalmente di ispezionare una grondaia, è morto cadendo dall’alto. L’amministratrice è stata condannata per non aver verificato l’idoneità professionale dell’incaricato, che non aveva la formazione necessaria per lavori in quota.
La normativa sulla sicurezza impone infatti al committente di accertarsi che chi esegue attività pericolose possieda le competenze tecniche adeguate, le certificazioni richieste e le attrezzature idonee. Non basta delegare: l’amministratore mantiene la responsabilità di controllare che tutto sia svolto nel rispetto delle regole antinfortunistiche. Anche piccoli interventi di manutenzione ordinaria possono nascondere rischi elevati e richiedono la stessa diligenza riservata ai grandi appalti.
Le conseguenze patrimoniali e la responsabilità solidale del condominio
Quando si verifica un incidente, le conseguenze economiche ricadono sia sull’amministratore che sul condominio stesso, chiamati a rispondere in solido dei danni. Nel caso esaminato dalla Cassazione, anche il condominio è stato condannato civilmente perché l’area in cui si è verificato l’incidente – la grondaia – era un bene comune e non erano state adottate misure preventive adeguate.
Questo significa che tutti i condomini, attraverso il patrimonio condominiale, possono essere coinvolti nelle conseguenze di una gestione negligente. L’amministratore può essere chiamato a risarcire non solo i danni diretti, ma anche quelli riflessi: spese legali, sanzioni amministrative, aumenti dei premi assicurativi e, nei casi più gravi, il danno all’immagine del condominio.
La giurisprudenza è sempre più rigorosa nel pretendere che ogni incarico sia accompagnato da verifiche documentate: visure camerali, DURC in regola, polizze assicurative, attestati di formazione per lavori specifici. L’amministratore prudente dovrebbe creare un archivio con tutta la documentazione raccolta prima di affidare qualsiasi lavoro, anche il più semplice. Solo così può dimostrare di aver operato con la diligenza richiesta e tutelarsi da eventuali contestazioni future.
