Una nuova sentenza cambia le regole in condominio in presenza di lavoro urgenti. Sarà l’amministratore a farsi carico del pagamento al verificarsi di alcune condizioni. Rientra tra i poteri dei professionisti, infatti, andare oltre la volontà dei condomini se necessario.
Il Codice Civile stabilisce che l’amministratore condominiale non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria ossia interventi incisivi che apportano modifiche per rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici. L’articolo 1135, però, fa una puntualizzazione. Se questi lavori hanno carattere di urgenza allora l’amministratore può autorizzare l’intervento senza la delibera dell’assemblea condominiale. L’importante è che i condomini vengano avvisati alla prima occasione utile. Dato che non hanno dato il consenso i condomini potrebbero ritenersi esenti da ogni onere di pagamento ma è realmente cosi?
Bisogna distinguere i casi in cui i lavori possono essere considerati frutto di comportamenti illegittimi e arbitrari dell’amministrazione e dunque imputabili a professionistica da quelli in cui il carattere di urgenza è inequivocabile. Sarà richiesto all’assemblea di ratificarli successivamente per renderli legittimi. La ratifica avverrà inserendo le attività nel rendiconto annuale delle spese e ottenendo l’approvazione dei condomini.
Lavori urgenti in condominio, l’amministratore può procedere senza delibera
La sentenza della Cassazione numero 20541 del 21 luglio 2025 sottolinea come l’amministratore può disporre interventi immediati in caso di urgenza anche senza la delibera condominiale ma le spese saranno considerate valide e imputabili ai condomini solo se ratificate dall’assemblea. La Cassazione si è espressa dicendo che l’urgenza non cambia la natura dell’intervento.
Significa che un lavoro straordinario rimane tale e, dunque, non autorizza l’amministratore a sfruttare un potere sostitutivo dell’assemblea che in realtà non ha. Neppure se si è in presenza di un pericolo e di un lavoro indifferibile. L’obbligatorietà del pagamento per i condomini scatta solo in seguito ad una delibera assembleare di ratifica. Se questa non dovesse arrivare allora l’amministratore dovrà rivolgersi ad un Giudice per riavere indietro i soldi spesi.
La necessità di delibera è legata al significato intrinseco della straordinarietà dei lavori. Secondo la Legge l’assemblea quando approva un intervento straordinario non solo ripartisce le spese tra i condomini ma compie un atto costitutivo riconoscendo la necessità di procedere con i lavori e assumendosi un impegno economico.
L’obbligo di contribuire con la spesa, dunque, nasce approvando la spesa stessa non con la ripartizione delle somme. Di conseguenza la ratifica è fondamentale per sostenere la decisione presa dall’amministratore. Questo avrà l’onere della prova, di documentare i motivi che hanno reso indispensabile l’intervento altrimenti non otterrà il rimborso.
