Il condono edilizio è da sempre uno degli argomenti più scivolosi del diritto urbanistico italiano, terreno fertile per interpretazioni creative e tentativi di aggirare i limiti di legge.
Con la sentenza n. 13145 del 10 aprile 2026, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione che aveva generato orientamenti contrastanti tra uffici tecnici comunali e giudici di merito: come si calcola la volumetria ai fini del secondo condono edilizio?
La risposta è netta, senza margini di ambiguità. Sbagliare questo calcolo non è un errore formale: può costare la demolizione dell’intero immobile. Una pronuncia che tutti i proprietari di immobili, i tecnici e i professionisti del settore devono conoscere bene.
Il caso: un seminterrato che sembrava non contare
Al centro della vicenda esaminata dalla Suprema Corte c’era un immobile il cui volume complessivo, sommando piano fuori terra e piano seminterrato, superava la soglia di 750 metri cubi fissata dall’art. 39 della Legge n. 724/1994 per accedere al secondo condono. Superata quella soglia, i titoli in sanatoria già rilasciati perdono efficacia e scatta l’ordine di demolizione.
A un certo punto, tuttavia, l’ufficio tecnico comunale aveva ricalcolato i volumi escludendo il piano seminterrato, giustificando la scelta con le caratteristiche fisiche del locale: accesso tramite botola, scarsa luce naturale, assenza di condizioni per la permanenza stabile delle persone. Il giudice di merito aveva avallato questa impostazione, richiamando anche il regolamento edilizio comunale. Il risultato era che l’immobile, “ridotto” nei numeri, rientrava nei limiti e l’ordine di demolizione veniva revocato.
Una soluzione che appariva ragionevole, quasi di buon senso, e che in molti casi analoghi aveva trovato accoglimento nei tribunali di merito. La Cassazione, però, ha ribaltato tutto, chiarendo che nessuna caratteristica fisica di un locale può sottrarlo al computo volumetrico, aprendo così la strada a conseguenze molto serie per chi si trovasse nella stessa situazione.
Cosa stabilisce la Cassazione: il volume si conta tutto, senza eccezioni
La Corte ha stabilito un principio di assoluta chiarezza: la volumetria di un immobile va calcolata nella sua interezza, includendo tutti i livelli, seminterrati compresi, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, abitabilità o caratteristiche strutturali. L’art. 39 della Legge n. 724/1994 non prevede alcuna categoria di “volumi non computabili” e non è possibile introdurla per via interpretativa.
I regolamenti edilizi comunali, in quanto fonti secondarie, non possono derogare ai limiti fissati dalla legge statale: ammettere esclusioni volumetriche basate su norme locali significherebbe ampliare surrettiziamente l’ambito della sanatoria, cosa che il legislatore non ha mai autorizzato. La ratio è precisa: il condono è una misura eccezionale e derogatoria rispetto al principio di legalità urbanistica, e proprio per questo va interpretato in modo rigoroso e restrittivo.
Chi possiede un immobile con condono già ottenuto farebbe bene a verificare con un tecnico abilitato che il calcolo volumetrico originario sia stato effettuato correttamente, includendo ogni livello dell’edificio. Chi oggi si trova a valutare la condonabilità di un immobile deve quindi fare i conti con la volumetria reale, complessiva, senza illudersi di poter alleggerire il calcolo isolando cantine, seminterrati o locali tecnici.
