Come calcolare il prezzo di una casa: ci sono criteri che aiutano a stabilire un prezzo logico e che sarà come tale riconosciuto dal mercato.
Calcolare il vero prezzo di un immobile può sembrare un’impresa complessa, ma conoscendo i giusti parametri e metodi di valutazione, è possibile arrivare a una stima accurata. Esistono diversi valori che possono essere attribuiti a un singolo immobile, ognuno con la sua specificità e utilizzo. Vediamo insieme come navigare tra questi diversi valori per determinare quello più adatto alle nostre necessità.
Come conosciamo il valore commerciale dell’immobile
Il valore commerciale rappresenta probabilmente il concetto più familiare quando si parla di compravendita immobiliare. Questo valore si basa essenzialmente sull’accordo tra venditore e acquirente: quanto è disposto a vendere il primo e quanto è disposto a pagare il secondo. La determinazione del valore commerciale inizia con la misurazione accurata delle superfici dell’immobile, includendo non solo gli spazi abitativi ma anche cantine, soffitte, giardini, terrazzi e balconi.
Calcolo della superficie commerciale. Dopo aver misurato le superfici reali dell’immobile, è necessario calcolarne la superficie commerciale applicando dei coefficienti specifici per ogni tipo di spazio (abitativo o accessorio). Ad esempio, alla superficie abitativa viene solitamente applicato un coefficiente del 100%, mentre ai giardini o ai balconi vengono applicati coefficienti minori per riflettere il loro differente impatto sul valore complessivo dell’immobile.
Determinazione del prezzo al metro quadro. Una volta definita la superficie commerciale totale dell’immobile, si procede alla ricerca del prezzo al metro quadro attraverso metodi comparativi. Questo passaggio richiede l’esame delle compravendite recentemente concluse nella zona per immobili simili e l’utilizzo di database come l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) o portali immobiliari online. È importante considerare eventualmente uno sconto medio rispetto ai prezzi annunciati sui portali online per avvicinarsi al più probabile prezzo effettivo di vendita.
Il valore catastale. Diversamente dal valore commerciale, il valore catastale ha una rilevanza principalmente fiscale ed è calcolato partendo dalla rendita catastale dell’immobile. Si divide in tre categorie principali: prima casa, seconda casa e imponibile ai fini IMU. Ogni categoria ha associato un coefficiente moltiplicatore specifico che permette di ottenere il relativo valore catastale su cui verranno poi calcolate le tasse.
Il valore di ricostruzione
Questo tipo di valutazione viene utilizzato principalmente da banche e assicurazioni per determinare quanto costerebbe ricostruire l’immobile in caso di distruzione totale. È particolarmente rilevante per gli edifici storici o di lusso dove i costi di ricostruzione possono superare significativamente il loro attuale valore commerciale.
Il fattore affettivo nell’acquisto della casa. Infine, non bisogna sottovalutare l’impatto che può avere il fattore affettivo nella valutazione degli immobili. Sebbene non quantificabile economicamente come gli altri valori menzionati precedentemente, può influenzare notevolmente le decisioni sia dei venditori sia degli acquirenti.
Capire come calcolare correttamente il prezzo di una casa richiede quindi non solo competenze tecniche ma anche la capacità di interpretare correttamente i dati raccolti attraverso diverse fonti informative. Conoscere i vari metodi disponibili permette agli interessati nel settore immobiliari – sia esso professionisti che privati -di operarsi scelte informate riguardanti acquisti, vendite o semplicemente investimenti nel mercato immobiliari.
