Procedure aggiornate per il cambio di destinazione d’uso, come bisogna comportarsi e avere tutto in regola.
Con il cambio di destinazione d’uso non si scherza. Con questo non si vuole dire che sia impossibile o vietato, ma che ci sono degli aggiornamenti sulla procedura che non bisogna sottovalutare, anche perché in tema di “seminterrato” sono venute fuori delle implicazioni inedite per alcuni.
Le recenti novità normative riguardano anche la destinazione d’uso di un seminterrato, cioè la sua possibile trasformazione in una casa o in un ufficio. Sono state le sentenze del TAR e il Decreto Salva Casa a produrre un iter molto più semplificato, ma nonostante ciò, cioè delle innovazioni più pratiche, permangono dei limiti importantissimi.
Tra le prima semplificazioni normative si parla di quelle poste in essere dal Decreto Salva Casa, Legge n. 105/2024, la quale ha introdotto la possibilità di porre in essere il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie, ma alla condizione che l’intervento sia conforme alle normative urbanistiche e non aumenti a sua volta lo stesso carico urbanistico.
Ciò concerne anche l’eventualità di procedere con la sanatoria davanti i cambi d’uso preesistenti, ma sempre rispettando delle condizioni, come i requisiti igienico-sanitari.
Per quanto concerne invece le sentenze del TAR, quella del Lazio ha confermato che tale pratica è legittima se conforme al PRG, cioè al Piano Regolatore Generale o al PGT, Piano di Governo del Territorio, e se si ottiene un titolo edilizio valido come la SCIA. Da qui, ha anche confermato l’ordine di demolizione per interventi abusivi in aree vincolate.
Cosa cambia da Regione a Regione per il cambio di destinazione d’uso
Tra i requisiti sopra indicati, quelli igienico-sanitari sono fondamentali per trasformare un seminterrato in abitazione. Si parla dell’altezza minima di 2,70 metri, la quale si può ridurre a 2,40 in edifici esistenti con una tolleranza del 2% grazie al Salva Casa. Ma anche un rapporto aeroilluminante di 1/8 tra la superficie finestrata e quella calpestabile. Infine, ambienti asciutti e salubri, e senza problemi di umidità o infiltrazioni.
Nonostante ciò sia posto generalmente, comunque ci sono differenze regionali su norme e requisiti. Ad esempio, a Milano è consentita l’altezza di 2,40 metri solo con un sistema di ventilazione meccanica controllata.
Per quanto concerne i titoli abitativi necessari, si fa riferimento al tipo di intervento. Ci sono quelli con opere, per modifiche strutturali, impiantistiche o volumetriche, e per cui è richiesto il permesso di costruire e per opere che non alternano la struttura, e qui vi basta la SCIA.
Nel caso del senza opere, il cambio serve solo dal punto di vista urbanistico, ma comunque serve la SCIA. Ci sono rare situazioni in cui il cambio avviene dentro la stesa categoria funzionale, basta una semplice dichiarazione del Comune. In sostanza, meglio sempre consultare n tecnico e gli uffici comunali della Regione di residenza, ma è una possibilità fattibile.
