Un appartamento può essere escluso dal condominio? Arriva il chiarimento che cambia tutto

Ci sono delle condizioni in cui un appartamento può essere escluso dal condominio in cui si trova, ma solo in certe condizioni. 

Quando ci si trasferisce o si acquista un appartamento all’interno di una struttura condominiale la prassi prevede che l’unità immobiliare ne faccia parte e quindi partecipi alle spese previste. Per esempio la manutenzione delle aree comuni, degli impianti idrici e dell’ascensore, come indicato all’interno delle tabelle millesimali. Esistono però delle eccezioni a questa regola.

Può capitare infatti di imbattersi in appartamenti, in genere situati al pianterreno dell’edificio, che secondo quanto previsto dal regolamento contrattuale devono considerarsi come abitazioni indipendenti. Se a stabilire tale condizione in questo documento è il costruttore stesso, allora si può ritenere che sussista il titolo giuridico stabilito dall’art. 1117 del Codice Civile.

Quando un appartamento può essere escluso dal condominio

A essere precisi, il suddetto articolo richiede che per considerarsi indipendente un’unità immobiliare debba essere indicata come tale anche nei contratti di compravendita stipulati. C’è però un problema di forma per quanto riguarda il fatto che l’appartamento rimane in parte collegato con il resto del condominio, e in particolare a livello del terrazzo.

Quando può essere escluso un appartamento
Bisogna verificare il contratto d’acquisto e non solo per escludere un appartamento dal condominio. – (designmag.it)

Proprio per questo motivo si possono creare delle situazioni al limite. Ad esempio, quando i nuovi inquilini hanno acquistato l’unità abitativa convinti che fosse indipendente, ma gli atti di acquisto dei precedenti proprietari non lo precisano. In queste situazioni, fa testo anche il regolamento condominiale, che deve precisare se l’unità in esame sia esente o meno dal pagare le spese

Se non si precisa l’indipendenza dell’appartamento e delle sue parti in tutti i documenti indicati allora chi lo possiede deve farsi carico di alcune manutenzioni come tutti gli altri condomini. Il terrazzo per esempio è considerato parte comune dell’edificio e dunque responsabilità anche dei proprietari dell’appartamento “escluso” come sancito dalla sentenza della Cassazione n. 27363/2021.

Questo perché anche se il contratto di compravendita individuale indica la clausola, per validare l’esclusione dell’unità abitativa sarebbe necessario il beneplacito di tutto il condominio. E dal punto di vista pratico l’appartamento è comunque inserito in un fabbricato condominiale dove sono presenti altre persone. Per non parlare dell’uso del parcheggio e del tetto, comune a tutti.

In caso non sia presente un contratto di compravendita che indichi l’indipendenza dell’unità immobiliare comunque  ci sono altri documenti che possono valere a livello giuridico. Ad esempio si può far valere un testamento quando l’appartamento è stato ereditato da un parente.

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