Installare una tenda sul balcone sembra un gesto semplice e naturale: serve per creare ombra nelle giornate estive, proteggere la privacy e rendere più confortevole lo spazio all’aperto.
Tuttavia, in condominio, questa operazione apparentemente innocua può nascondere insidie legali importanti. Molti non sanno che il “soffitto” del proprio balcone, ovvero la parte inferiore del balcone del piano superiore, non è un’area su cui si può intervenire liberamente.
Prima di acquistare e montare una tenda da sole, è fondamentale capire a chi appartiene quella superficie, quali autorizzazioni servono e quali limitazioni impone la legge. Ignorare queste regole può portare a contenziosi con i vicini, richieste di rimozione e persino sanzioni condominiali. Ecco tutto quello che devi sapere prima di procedere.
La proprietà del sottobalcone: un elemento spesso ignorato
Il sottobalcone appartiene al proprietario del piano superiore, non a chi ne usufruisce come copertura. Secondo la giurisprudenza consolidata, i balconi aggettanti – quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio – sono considerati un prolungamento esclusivo dell’appartamento da cui si accede. Questo significa che l’intera struttura, inclusa la soletta inferiore che funge da “soffitto” per il balcone sottostante, appartiene al proprietario del piano di sopra.
Non si tratta di una parte comune del condominio, come invece lo sono scale, tetto o androne, ma di proprietà privata. Di conseguenza, qualsiasi intervento su quella superficie richiede necessariamente il consenso del proprietario superiore. Installare una tenda comporta quasi sempre la necessità di forare la soletta per fissare staffe, ganci o supporti metallici.
Questa azione costituisce un’ingerenza diretta nella proprietà altrui e, senza autorizzazione scritta, può essere considerata illegittima. Né l’amministratore né l’assemblea condominiale possono sostituirsi al proprietario nel dare il permesso, poiché non hanno alcuna competenza sulle proprietà private individuali.
Il diritto di veduta e le limitazioni ulteriori da considerare
Anche ottenuto il permesso di forare, il vicino può opporsi se la tenda limita il suo diritto di veduta verticale. La legge riconosce al proprietario del piano superiore il cosiddetto “diritto di veduta in appiombo”, che gli consente di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso per ricevere luce e aria. L’installazione di una tenda sporgente, specialmente se si tratta di strutture fisse come le pergotende, può ostacolare significativamente questa veduta.
La normativa civile equipara queste installazioni a vere e proprie “costruzioni” che non possono impedire o limitare eccessivamente la visuale del vicino. Se dopo il montaggio la tenda risulta troppo invasiva, il proprietario superiore ha il diritto di richiederne la rimozione o la modifica, anche se inizialmente aveva dato il consenso per i fori.
Inoltre, bisogna considerare le regole condominiali: il regolamento contrattuale può imporre colori, modelli o dimensioni uniformi per tutte le tende del palazzo, nell’ottica di preservare l’estetica complessiva.
Anche in assenza di regolamento specifico, resta il vincolo del decoro architettonico: una tenda di colore inappropriato o dalle forme eccentriche può essere contestata dall’assemblea o dai singoli condomini se altera negativamente l’armonia della facciata.
