Il tema delle spese condominiali è spesso fonte di dubbi e discussioni tra proprietari e inquilini.
Non sempre, infatti, è chiaro entro quanto tempo queste possano essere richieste e quando invece cadano in prescrizione, diventando non più dovute. Capire questi meccanismi è utile per evitare spiacevoli sorprese e per gestire al meglio i rapporti all’interno del condominio.
Non si tratta soltanto di questioni economiche, ma anche di equilibrio tra diritti e doveri di chi vive in un edificio condiviso. I tempi non sono uguali per tutte le spese e possono cambiare in base alla loro natura o alla situazione specifica. Inoltre, ci sono circostanze che possono allungare o interrompere questi termini. Conoscere almeno le regole di base permette di avere maggiore consapevolezza e di muoversi con più sicurezza.
Prescrizione delle spese ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali non hanno tutte lo stesso termine di prescrizione: è questa una distinzione importante da conoscere per non rischiare di pagare somme non più dovute. In generale, le spese ordinarie — quelle legate alla gestione quotidiana come la pulizia delle scale, l’illuminazione delle parti comuni o piccoli interventi di manutenzione — si prescrivono in 5 anni. Si tratta infatti di costi ricorrenti e periodici, assimilabili a canoni o rate.
Diverso è il discorso per le spese straordinarie, che riguardano lavori di maggiore entità, come il rifacimento della facciata, la sostituzione dell’ascensore o altri interventi strutturali: in questo caso, il termine di prescrizione è di 10 anni.
La decorrenza parte dal momento in cui l’assemblea condominiale approva il rendiconto e il relativo piano di riparto. Da quella data il credito diventa esigibile e quindi inizia a scorrere il tempo utile per la riscossione. Se l’amministratore o il condominio non si attivano entro i termini, il debito si estingue e non può più essere richiesto. Va ricordato che la prescrizione può essere interrotta soltanto da atti formali, come diffide scritte o decreti ingiuntivi.
Prescrizione in caso di affitti e misure di tutela
Quando un appartamento viene dato in locazione, oltre al canone mensile l’inquilino deve sostenere anche le spese condominiali, chiamate oneri accessori. In questo contesto la prescrizione è più rapida rispetto a quella che riguarda i proprietari: il diritto del locatore a richiederne il pagamento si estingue dopo soli 2 anni dalla richiesta scritta. Se l’inquilino non versa le somme dovute e l’importo supera due mensilità, oppure il ritardo va oltre i 60 giorni, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità, tutelando così il proprio diritto.
Agire tempestivamente è essenziale, perché una volta trascorso il termine biennale, il debito non è più legalmente esigibile e non può essere recuperato con azioni giudiziarie. Questo mette in evidenza quanto sia importante per i proprietari mantenere un controllo puntuale sulle spese accessorie e sulle richieste effettuate agli inquilini.
Un ruolo rilevante è affidato anche all’amministratore di condominio, che ha il dovere di attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile per richiedere eventuali crediti non versati.
