La gestione delle spese condominiali in presenza di immobili locati rappresenta spesso fonte di dubbi e incomprensioni tra proprietari, inquilini e amministratori.
Quando un appartamento viene affittato, alcune spese ordinarie del condominio spettano all’inquilino, mentre altre rimangono a carico del proprietario. Ma cosa accade quando l’inquilino non paga la propria quota? A chi si rivolge l’amministratore per recuperare il credito? La questione è più complessa di quanto possa sembrare e coinvolge aspetti normativi precisi che regolano i rapporti tra le parti.
Molti proprietari si trovano sorpresi nel ricevere solleciti per spese che credevano fossero di competenza esclusiva del conduttore. Comprendere i meccanismi legali che disciplinano queste situazioni è fondamentale per evitare contenziosi e gestire correttamente gli obblighi derivanti dalla locazione di un immobile.
Il proprietario rimane sempre il responsabile verso il condominio
L’amministratore deve rivolgersi esclusivamente al proprietario dell’immobile per qualsiasi richiesta di pagamento delle spese condominiali, anche quando queste sono di competenza dell’inquilino. Questo principio deriva direttamente dall’articolo 1123 del Codice Civile e dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, che individuano nel condomino-proprietario l’unico soggetto obbligato verso il condominio.
L’inquilino, pur essendo tenuto a corrispondere determinate spese in base al contratto di locazione, non ha rapporti diretti con l’amministrazione condominiale. Il proprietario funge quindi da intermediario necessario: riceve le richieste dall’amministratore e si occupa di recuperare le somme dal proprio conduttore secondo quanto stabilito nel contratto.
Questo sistema tutela l’unità gestionale del condominio, evitando che l’amministratore debba intrattenere rapporti con soggetti terzi che non partecipano alle assemblee e non hanno obblighi statutari. Se l’inquilino risulta moroso, il proprietario deve comunque saldare le spese al condominio e poi agire autonomamente nei confronti del conduttore inadempiente, utilizzando gli strumenti previsti dalla legge sulle locazioni per recuperare il credito.
Come funziona il meccanismo di addebito tra proprietario e inquilino
Il conduttore ha diritto di visionare la documentazione giustificativa prima di procedere al pagamento delle spese condominiali, come stabilito dall’articolo 9 della Legge 392/78. Il proprietario deve trasmettere tempestivamente all’inquilino i prospetti ricevuti dall’amministratore, indicando chiaramente gli importi dovuti. Da quel momento l’inquilino ha due mesi di tempo per effettuare il saldo.
Questa procedura garantisce trasparenza e permette al conduttore di verificare la correttezza degli addebiti prima di pagarli. Le spese ordinarie a carico dell’inquilino comprendono generalmente: pulizie delle parti comuni, illuminazione scale, manutenzione ordinaria dell’ascensore, riscaldamento centralizzato e consumo acqua. Restano invece a carico del proprietario gli interventi straordinari, le spese per innovazioni e la manutenzione strutturale dell’edificio.
Sebbene alcuni amministratori inviano per prassi gli avvisi di pagamento direttamente agli inquilini, in caso di morosità il sollecito legale deve sempre essere indirizzato al proprietario. Questa distinzione è cruciale: permette al locatore di essere informato tempestivamente sui mancati pagamenti e di prendere provvedimenti, eventualmente anche valutando la risoluzione del contratto per inadempienza grave del conduttore.
