Cos’è l’inesatto adempimento e in che modo può essere utilizzato per evitare uno sfratto? Tutto quello che c’è da sapere.
Il motivo principale per cui il proprietario di una casa può sfrattare un inquilino che l’ha regolarmente presa in affitto è il mancato pagamento del canone di locazione. In pratica, se l’affittuario non paga l’affitto, e lo fa per diversi mesi, senza riuscire a compensare il suo debito con il proprietario di casa, quest’ultimo può ottenere l’allontanamento forzoso dell’inquilino.
Ovviamente non è affatto semplice mettere un affittuario fuori casa, soprattutto se nel nucleo familiare che abita l’immobile sono compresi bambini, anziani e disabili. Nonostante questo, in alcuni casi particolarmente gravi il giudice può arrivare ad autorizzare lo sfratto.
A tale decisione l’affittuario può opporre l’eccezione di adempimento. Con questo strumento l’inquilino può dimostrare che il locatore non ha agito in pieno rispetto della legge e, in questo modo, potrà evitare o ritardare lo sfratto esecutivo.
Eccezione di inadempimento: così ti salvi dallo sfratto
L’eccezione di inadempimento consente all’inquilino di dimostrare, in sede giudiziaria, l’inadempimento del locatore rispetto agli obblighi contrattuali. A queste condizioni, è lecito per l’affittuario sospendere o addirittura estinguere il pagamento del canone di affitto.
Ovviamente per presentare al giudice l’eccezione di inadempimento è necessario che vi sia inesistenza o grave carenza delle condizioni di abitabilità dell’immobile: si determina se l’immobile preso in affitto presenta vizi o difetti che ne rendono impossibile o quantomeno problematico il godimento, come ad esempio mancanza di acqua calda, riscaldamento non funzionante, gravi infiltrazioni d’acqua o problemi strutturali.
Tuttavia, l’inquilino deve aver dato comunicazione al locatore dei vizi o difetti. Prima di presentare l’eccezione di inadempimento in tribunale, infatti, l’inquilino è tenuto a comunicare tempestivamente al locatore l’esistenza dei gravi problemi presenti nella casa in affitto, affinché questi abbia la possibilità di provvedere al loro ripristino. Se l’inquilino avrà correttamente comunicato i vari problemi al proprietario di casa e il proprietario non si sarà attivato per risolverli, l’inquilino potrà legittimamente affermare di aver diritto a non pagare più l’affitto della casa. Smettere di pagare l’affitto senza dare spiegazioni, è un errore non tollerato dalla legge.
Cosa accade dopo la presentazione dell’eccezione di inadempimento? L’inquilino può sospendere il pagamento del canone, in tutto o in parte, proporzionalmente alla gravità dei problemi dell’immobile. Il giudice può fissare un termine entro il quale il padrone di casa deve provvedere al ripristino delle condizioni di abitabilità dell’immobile. Se il locatore non ottempera all’ordine del giudice, l’inquilino può ottenere la risoluzione del contratto e la cessazione dello sfratto.
