Avere un ristorante sotto casa è una fortuna: quando non si ha voglia di cucinare, basta andare di sotto per ordinare la cena da asporto oppure per regalarsi un pranzo da leccarsi i baffi. È vero anche, però, che specie in estate, è possibile che fuori dal locale si possano creare schiamazzi e rumori poco graditi, soprattutto di notte.
In questo caso ci si potrebbe chiedere chi debba rispondere dei danni di un ristorante rumoroso sotto casa. La legge è chiara a riguardo ed ecco cosa dice.
Chi risponde dei danni nel caso di ristorante rumoroso sotto casa
Musica, schiamazzi tutta la notte e difficoltà a prendere sonno: questa è una situazione comune quando si ha un ristorante rumoroso sotto casa in un locale condominiale concesso in affitto. Chi risponde dei danni in questo caso?
I soggetti coinvolti sono 3: il proprietario-locatore, il conduttore e gestore dell’attività e il condominio. Nella sentenza n. 23881 del 26 agosto 2025, la Corte di Cassazione ha confermato chi debba rispondere dei danni vale a dire solo il conduttore, escludendo invece la responsabilità del locatore e del condominio. La vicenda che ha portato a questa sentenza riguardava l’apertura di un’attività di ristorazione e vendita di kebab all’interno di un locale situato in un edificio condominiale.
I nuovi proprietari dell’appartamento al piano di sopra lamentano la presenza di rumori molesti provenienti dal ristorante fino all’alba. Quando queste persone avevano acquistato casa, il venditore aveva garantito che si trattava di una attività di produzione di pizza al taglio, senza consumazione in presenza, e con orari ben diversi. I proprietari hanno dunque voluto agire in giudizio per chiedere di fermare i rumori molesti e il risarcimento dei danni. In via cautelare urgente, hanno ottenuto dal giudice la condanna del solo conduttore.
Successivamente, sia il Tribunale e la Corte d’Appello hanno però confermato l’assenza di responsabilità sia del venditore-locatore che del Condominio. Anche la Cassazione si è espressa allo stesso modo. Tuttavia, anche il locatore può però essere chiamato a rispondere dei danni ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile che dice: “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
In questi casi, però, secondo il giudizio della Cassazione, “la responsabilità del locatore per le immissioni causate dal conduttore non è mai automatica; infatti, può configurarsi solo se il proprietario abbia concorso al fatto dannoso, cioè alla produzione delle immissioni moleste“. Per esempio, il locatore è responsabile se affitta l’immobile con la consapevolezza che il conduttore avrebbe prodotto immissioni, oppure omettendo di adottare le necessarie iniziative per evitare rumori molesti.
Chi chiede il risarcimento dei danni deve fornire la prova che il locatore potesse prevedere, con l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto rumori intollerabili. La Cassazione ha infine analizzato anche l’eventuale responsabilità del Condominio a rispondere dei danni da rumori molesti. Secondo i due proprietari, il ristoratore, conduttore di un immobile posto nel condominio, aveva violato i regolamenti condominiali. Dunque, il condominio doveva ritenersi responsabile.
Tuttavia, secondo la Cassazione, che ha ripreso principi già consolidati, “curare l’osservanza del regolamento di condominio” è compito dell’amministratore di condominio che può dunque essere responsabile nei confronti dei condomini “per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari”. Secondo la Cassazione, però, dall’omesso adempimento di tale obbligo non discende una automatica responsabilità dell’intero condominio.
