La manutenzione dei terrazzi condominiali rappresenta una delle questioni più dibattute nelle assemblee di condominio, spesso fonte di incomprensioni e litigi tra proprietari.
Capire chi debba sostenere le spese per la riparazione o il rifacimento di queste aree non è sempre immediato, poiché la normativa prevede criteri differenti a seconda della natura giuridica del bene e del tipo di intervento necessario. Il Codice Civile disciplina in modo specifico la ripartizione degli oneri economici, distinguendo tra terrazzi di proprietà comune e terrazzi ad uso esclusivo.
Inoltre, occorre considerare la funzione che il terrazzo svolge all’interno dell’edificio: se funge principalmente da copertura per gli appartamenti sottostanti o se rappresenta uno spazio ad uso abitativo. Comprendere queste distinzioni è fondamentale per evitare contenziosi e garantire una corretta gestione delle spese condominiali.
Terrazzo condominiale comune: tutti pagano in base ai millesimi
Quando il terrazzo è di proprietà comune a tutti i condomini, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria vengono ripartite tra tutti i proprietari secondo le tabelle millesimali. Questo principio trova fondamento nell’articolo 1117 del Codice Civile, che presume condominiali le parti dell’edificio che servono all’uso comune, salvo prova contraria risultante dal titolo di proprietà.
Il terrazzo condominiale assolve una duplice funzione: da un lato rappresenta uno spazio potenzialmente fruibile da tutti i condomini, dall’altro costituisce un elemento di copertura essenziale per la protezione dell’edificio. È importante sottolineare che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese, anche quelli che abitano ai piani inferiori o che possiedono negozi o magazzini al piano terra.
Questo obbligo deriva dal fatto che il terrazzo svolge una funzione di copertura da cui tutti traggono beneficio, proteggendo l’intero edificio dalle infiltrazioni d’acqua. La ripartizione proporzionale ai millesimi garantisce equità nel pagamento, facendo corrispondere la quota di spesa al valore della proprietà di ciascuno.
Terrazzo ad uso esclusivo: la regola del terzo e dei due terzi
Quando il terrazzo è di proprietà esclusiva o concesso in uso esclusivo a un solo condomino, si applica l’articolo 1126 del Codice Civile che prevede una ripartizione particolare delle spese. In questi casi, un terzo degli oneri di manutenzione straordinaria grava sul proprietario o sull’usuario esclusivo del terrazzo, mentre i restanti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini che beneficiano della copertura fornita dal terrazzo stesso, sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Questa suddivisione tiene conto del fatto che, sebbene l’uso del terrazzo sia esclusivo, esso continua a svolgere un’importante funzione di copertura per le unità abitative sottostanti. La Corte di Cassazione ha più volte confermato questo principio, estendendolo anche alle infiltrazioni e ai danni provocati dalla mancata manutenzione.
È fondamentale precisare che la manutenzione ordinaria, come la pulizia o piccole riparazioni della pavimentazione, rimane totalmente a carico del proprietario esclusivo. Diverso è il discorso per interventi strutturali quali l’impermeabilizzazione, il rifacimento del massetto o la sostituzione delle guaine: in questi casi opera la ripartizione prevista dalla legge.
