Acquistare un immobile rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, ma può riservare sorprese inaspettate sul fronte condominiale.
Molti acquirenti scoprono dopo il rogito che il precedente proprietario aveva accumulato debiti con il condominio e si trovano a dover affrontare richieste di pagamento da parte dell’amministratore.
La situazione può diventare particolarmente complicata quando si tratta di somme consistenti relative a spese ordinarie non versate o lavori straordinari deliberati ma mai pagati.
La normativa italiana prevede regole precise su questo tema, stabilendo una responsabilità solidale tra venditore e acquirente per determinati periodi temporali.
Comprendere chi deve effettivamente pagare i debiti condominiali pregressi è fondamentale per evitare contenziosi e proteggere i propri diritti, sia come acquirente che come venditore. Il meccanismo della solidarietà passiva previsto dalla legge mira a tutelare il condominio, garantendo l’incasso delle somme dovute.
La responsabilità solidale dell’acquirente: cosa dice la normativa vigente
L’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi acquista un immobile in condominio diventa responsabile solidale con il venditore per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.
Questo significa che l’amministratore può richiedere il pagamento all’acquirente anche se i debiti sono stati contratti quando l’immobile apparteneva ancora al precedente proprietario.
La responsabilità solidale è un meccanismo giuridico che permette al creditore (in questo caso il condominio) di rivolgersi indifferentemente a uno qualsiasi dei debitori per ottenere l’intero importo dovuto.
Facciamo un esempio concreto: se acquisti un appartamento nel dicembre 2025, diventi responsabile per tutti i contributi condominiali del 2025 e del 2024, anche se queste spese erano dovute dal venditore.
L’amministratore può quindi richiedere a te il pagamento integrale di queste somme, senza dover necessariamente agire prima contro il precedente proprietario. La legge non distingue tra spese ordinarie e straordinarie: entrambe le tipologie rientrano nella responsabilità solidale.
Come tutelarsi e ottenere il rimborso delle somme versate al condominio
Anche se l’acquirente è tenuto a pagare i debiti condominiali in virtù della responsabilità solidale, ha pieno diritto di rivalersi successivamente sul venditore per ottenere il rimborso delle somme versate.
La solidarietà passiva obbliga l’acquirente a pagare l’amministratore per evitare che il condominio subisca danni economici, ma non cancella la responsabilità originaria del venditore che ha effettivamente usufruito dei servizi condominiali e ha generato quei debiti.
Il nuovo proprietario può quindi agire legalmente per recuperare quanto pagato, dimostrando di aver versato somme dovute dal precedente titolare. Per tutelarsi preventivamente, è fondamentale richiedere al venditore prima del rogito un certificato di regolarità condominiale rilasciato dall’amministratore.
Questo documento attesta l’assenza di debiti o, viceversa, indica con precisione le somme ancora dovute. In presenza di debiti accertati, è possibile concordare una trattenuta sul prezzo di vendita equivalente all’importo dovuto, oppure inserire nel contratto clausole specifiche di garanzia.
Un’altra strategia efficace consiste nel richiedere espressamente al notaio di verificare la situazione debitoria condominiale prima della stipula.
