Essere ben informati sui propri diritti in materia di lavori condominiali permette di evitare problemi e spese non previste.
Vivere in condominio obbliga spesso le persone ad affrontare questioni legate alla gestione delle aree e servizi comuni, che possono includere interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. La gestione di questi ultimi, in particolare, richiede un’attenzione particolare alle procedure legali e amministrative, che se non seguite correttamente possono portare a spiacevoli sorprese nella ripartizione delle spese.
Sempre più spesso si sentono storie di persone che si trovano a pagare per lavori non deliberati correttamente, o peggio, non necessari. Capire le normative che regolano l’approvazione e il finanziamento dei lavori in condominio è quindi essenziale per garantire che i propri diritti come condomino siano protetti.
Una questione spinosa, ma la legge è chiara
Una delibera condominiale valida è il fondamento legale per la ripartizione delle spese per lavori straordinari. Senza una delibera che approvi specificamente i lavori e il loro finanziamento attraverso un fondo speciale, l’amministratore non può legalmente riscuotere le quote per coprire tali spese. Ma come si può sfruttare questa informazione a proprio vantaggio?
Prima di tutto, è importante capire cosa si intende per “lavori straordinari“. Con questa definizione non si intendono i piccoli interventi di manutenzione quotidiana, ma piuttosto opere che hanno un impatto significativo sulla struttura o sul valore dell’edificio, come la ristrutturazione della facciata o la sostituzione di un impianto centrale. La legge richiede che questi lavori vengano approvati dall’assemblea dei condomini, non solo per quanto riguarda l’esecuzione, ma anche per la creazione di un fondo speciale destinato a finanziarli.
L’assemblea deve essere convocata correttamente, con un avviso che indichi chiaramente l’argomento dei lavori proposti e la scelta dell’impresa appaltatrice. L’avviso deve essere ricevuto dai condomini almeno cinque giorni prima della riunione. Se i lavori non vengono approvati in questa sede formale, il singolo condomino il diritto di opporsi al pagamento.
Allo stesso modo, se i lavori urgenti e necessari per la sicurezza sono stati eseguiti senza delibera, l’amministratore è tenuto a informare l’assemblea nella prima riunione utile. Anche in questo caso, però, la necessità e l’urgenza dei lavori devono essere chiaramente documentate.
Per lavori che richiedono un intervento significativo, la normativa prevede la creazione di un “fondo speciale” per l’accumulo delle quote necessarie. Questo fondo deve essere istituito con una seconda delibera, dopo quella che autorizza i lavori. Se questo non avviene, i lavori non possono essere considerati approvati a pieno titolo, e quindi non è possibile riscuotere le quote relative.
La mancata costituzione di un fondo speciale al momento dell’approvazione dei lavori può rendere nulla la delibera stessa. In assenza di questa, non solo l’individuo non è tenuto a contribuire alle spese, ma può anche contestare legalmente qualsiasi tentativo dell’amministratore di riscuotere il pagamento.
