Negli ultimi tempi si è aperto un acceso dibattito intorno al ruolo dell’amministratore di condominio e alle sue responsabilità nella gestione delle spese.
Un recente caso giudiziario ha infatti portato alla luce un principio che potrebbe cambiare il modo in cui vengono affrontati gli interventi urgenti negli edifici condominiali. Si tratta di una questione che tocca da vicino sia chi amministra, sia chi vive quotidianamente la realtà condominiale.
Al centro vi è un equilibrio delicato: la necessità di agire tempestivamente di fronte a situazioni impreviste e, allo stesso tempo, il rispetto delle regole di trasparenza e condivisione delle decisioni. L’amministratore si trova quindi in una posizione complessa, chiamato a mediare tra dovere di intervento e limiti giuridici. È proprio qui che si inserisce la novità emersa dalla pronuncia, destinata a far discutere e a segnare un punto di svolta.
Cosa stabilisce la sentenza della Cassazione: urgenza sì, ma nulla è dovuto senza delibera
La recente sentenza n. 20541 della Cassazione, emessa il 1° luglio 2025, ha riportato al centro dell’attenzione un tema che riguarda da vicino la vita condominiale: la gestione dei lavori urgenti. La Corte ha infatti chiarito che la natura straordinaria di questi interventi non cambia, nemmeno quando l’urgenza sembra giustificarne l’immediata esecuzione.
In altre parole, se l’amministratore decide di procedere senza attendere l’assemblea, non può dare per scontato il rimborso delle spese. L’approvazione assembleare, infatti, non rappresenta soltanto un momento contabile per la ripartizione millesimale, ma costituisce un vero e proprio atto che legittima l’impegno economico della comunità.
L’amministratore può dunque agire per tutelare l’edificio e prevenire danni maggiori, ma deve poi convocare l’assemblea al più presto, presentare la documentazione che provi l’urgenza e richiedere la ratifica formale. In mancanza di questo passaggio, corre il serio rischio di dover sostenere i costi con risorse personali, senza alcun diritto al rimborso. La decisione della Suprema Corte segna così un monito importante: la rapidità d’intervento è necessaria, ma non può prescindere dalla trasparenza e dal rispetto delle regole collegiali.
Approfondimenti giuridici e casi analoghi: limiti, facoltà e rimedi
Il Codice Civile, all’articolo 1135, comma 2, stabilisce che l’amministratore può ordinare lavori straordinari solo se urgenti, ma ha l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile. La norma individua così un confine preciso tra la necessità di agire tempestivamente e il rispetto della volontà collettiva. La giurisprudenza ha più volte ribadito che l’amministratore è legittimato a intervenire, ma sempre nell’interesse del condominio e non come scelta personale.
In ambito processuale, la Cassazione ha chiarito che anche il singolo condomino che anticipa spese può ottenere il rimborso soltanto se dimostra la reale condizione di urgenza prevista dall’art. 1134 c.c. In assenza di questa prova, la richiesta non può essere accolta.
Un ulteriore contributo arriva dal Tribunale di Napoli, che con la sentenza n. 4111 del 2023 ha sottolineato come l’amministratore, in caso di pericolo effettivo, agisca validamente in rappresentanza della collettività. Ciò significa che, quando l’urgenza è evidente, il condominio rimane vincolato alle spese sostenute.
