Avere un inquilino che non paga l’affitto è uno degli incubi più diffusi tra i proprietari di immobili in Italia.
La procedura ordinaria di sfratto per morosità è lunga, costosa e spesso frustrante: si parla di mesi, quando non di anni, tra la prima udienza e il rilascio effettivo dell’immobile.
Eppure, non tutti sanno che esistono situazioni specifiche in cui il proprietario può ottenere la liberazione della propria casa in tempi molto più rapidi, senza dover aspettare che un giudice emetta un’ordinanza di convalida. Conoscere queste eccezioni può fare la differenza tra il blocco totale e la possibilità concreta di rientrare in possesso del proprio immobile.
Occupazione abusiva: quando intervengono direttamente le forze dell’ordine
La prima eccezione riguarda i casi di occupazione abusiva, ovvero quando qualcuno occupa un immobile senza aver mai sottoscritto alcun contratto di locazione valido. Su questo fronte, il legislatore è intervenuto in modo deciso con la legge 80/2025, che ha introdotto una procedura di sgombero accelerata.
Al centro della riforma c’è il nuovo articolo 634 bis del Codice Penale, che punisce il reato di occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui con una pena detentiva fino a sette anni. Ciò che rende questa norma davvero rivoluzionaria è la possibilità, in presenza di flagranza di reato o pericolo imminente, che la polizia giudiziaria disponga il rilascio immediato dell’abitazione su autorizzazione del pubblico ministero, senza necessità di alcun provvedimento del giudice civile.
Lo sgombero può avvenire in un tempo compreso tra le 24 ore e i dieci giorni dalla denuncia. La norma si applica non solo alla prima casa del proprietario, ma anche a seconde case e altri immobili. Vale la pena sottolineare che chi occupa abusivamente ma collabora spontaneamente al rilascio può essere escluso dalla punibilità: un incentivo pensato per ridurre i casi in cui diventa necessario l’intervento fisico delle forze dell’ordine.
Il contratto come atto pubblico notarile: la scorciatoia che pochi conoscono
Esiste un secondo scenario in cui il proprietario può liberarsi dell’inquilino moroso senza passare dall’aula del tribunale, e riguarda la forma con cui è stato stipulato il contratto di locazione. Se il contratto è stato redatto direttamente davanti a un notaio come atto pubblico, esso acquista automaticamente valore di titolo esecutivo ai sensi dell’articolo 474 del Codice di Procedura Civile.
Questo significa che il proprietario non ha bisogno di ottenere né una sentenza né un’ordinanza di convalida dello sfratto. È sufficiente notificare all’inquilino un atto di precetto ovvero un’intimazione formale a liberare l’immobile entro almeno dieci giorni e, in caso di mancato rilascio volontario, richiedere direttamente l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato.
È fondamentale, però, non confondere l’atto pubblico notarile con la scrittura privata autenticata dal notaio: quest’ultima, pur essendo anch’essa un atto con firma certificata, costituisce titolo esecutivo solamente per il recupero delle somme di denaro dovute, ma non consente di procedere al rilascio dell’immobile senza il giudice. Una distinzione sottile, ma determinante per sapere in quale percorso ci si trova.
