Quando in un condominio si presentano dei lavori da fare, la questione si fa sempre spinosa, soprattutto per quanto riguarda il nodo legato alle spese.
Chi abita in condomini sa quante siano le questioni a cui fare attenzione, e come si è legati in qualche modo alle assemblee di condominio riguardo a problematiche o decisioni precise. Tra queste, i lavori sono un argomento che spesso preoccupa.
Lavori al condominio, cosa dice la sentenza della Cassazione
I lavori in un condominio possono essere di diversa natura, e fondamentalmente si dividono tra quelli previsti e programmati, e quelli straordinari dovuti ad urgenze.
Recentemente la sentenza n. 20541 del 21 luglio 2025 della Cassazione ha chiarito i poteri dell’amministratore condominiale in merito ai lavori urgenti, spiegando che, sebbene possa intervenire immediatamente in caso di pericolo, la spesa straordinaria resta valida solo dopo la ratifica da parte dell’assemblea condominiale.
La Cassazione ha chiarito in sostanza, che l’urgenza non cambia la natura di un intervento: un lavoro straordinario rimane tale, anche se necessario per evitare danni imminenti, e di conseguenza, l’amministratore può agire tempestivamente ma non può sostituirsi all’assemblea – che rimane l’organo competente per la decisione sulle spese straordinarie. Pertanto, il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore non è mai automatico.
Per rendere il pagamento obbligatorio per tutti i condomini, è necessaria però una delibera assembleare di ratifica senza la quale l’amministratore non può pretendere un rimborso automatico e, per ottenerlo, deve rivolgersi a un giudice per dimostrare l’effettiva urgenza dell’intervento. La stessa Cassazione ha già distinto chiaramente tra le attività ordinarie (come pulizia e gestione delle utenze) e le opere straordinarie, che richiedono l’approvazione dell’assemblea per le spese ingenti previste.
Non si tratta quindi solo di dividere i costi dei lavori, ma la necessità di un atto che riconosca la necessità dei lavori e impegna tutti i condomini a pagarli. La successiva ripartizione delle spese è solo il calcolo di quanto ciascuno deve versare. In pratica, l’obbligo di pagare nasce con l’approvazione dell’assemblea, non con la semplice divisione delle quote.
Questa decisione ha conseguenze importanti per l’amministratore e per i condomini. L’amministratore, anche in caso di urgenza, deve essere consapevole che la spesa non è automaticamente vincolante per tutti: se interviene senza l’approvazione dell’assemblea, deve documentare i motivi e convocare una riunione il prima possibile per la ratifica. In caso contrario, rischia di dover pagare i lavori di tasca propria.
Per i condomini, questa sentenza è una garanzia: nessuno può essere costretto a pagare lavori costosi senza che l’assemblea abbia prima dato il suo consenso, e al tempo stesso assicura che l’amministratore possa intervenire subito per garantire la sicurezza dell’edificio.
