I fenomeni meteorologici estremi stanno diventando sempre più frequenti nel nostro territorio, mettendo a dura prova le strutture condominiali e sollevando importanti questioni legali sulla responsabilità dei danni.
Quando piogge violente provocano allagamenti e infiltrazioni negli appartamenti o nei locali commerciali, la tentazione di attribuire tutto alla fatalità è forte. Tuttavia, la giurisprudenza recente sta tracciando una linea molto chiara: non basta invocare il maltempo per sottrarsi alle proprie responsabilità.
Le recenti sentenze dei tribunali italiani stanno ridefinendo i confini tra evento imprevedibile e negligenza nella manutenzione ordinaria degli edifici. Per chi vive in condominio, amministratori compresi, è fondamentale comprendere quando e come si può essere chiamati a rispondere economicamente dei danni subiti da terzi.
La sentenza che cambia le regole: non più eventi eccezionali
Una recente pronuncia del Tribunale di Milano ha segnato un punto di svolta importante nella gestione delle responsabilità condominiali legate agli eventi atmosferici. La sentenza n. 7230/2025 ha stabilito che le cosiddette “bombe d’acqua” non possono più essere considerate automaticamente eventi di forza maggiore che esentano il condominio dalle sue responsabilità.
Il caso riguardava l’allagamento di un negozio di abiti nuziali causato dal malfunzionamento dei sistemi di scarico di due condomini confinanti durante una violenta precipitazione notturna. I condomini si erano difesi sostenendo che l’intensità della pioggia rendesse l’evento imprevedibile e inevitabile, ma il tribunale ha respinto questa tesi.
Secondo i giudici milanesi, per invocare validamente la forza maggiore è necessario portare prove scientifiche precise, come i dati pluviometrici ufficiali che dimostrino l’eccezionalità assoluta del fenomeno. Semplici articoli di giornale o bollettini di allerta della Protezione Civile non sono sufficienti.
Manutenzione preventiva: un obbligo giuridico, non solo buona pratica
Alla luce di questa nuova impostazione giurisprudenziale, la manutenzione preventiva delle parti comuni condominiali assume una rilevanza giuridica fondamentale, non più relegata a semplice raccomandazione tecnica. L’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni causati dalla stessa, a meno che non provi il caso fortuito. Nel contesto condominiale, questo significa che l’amministratore e i condomini devono assicurarsi che impianti di scarico, grondaie, pozzetti, pompe di sollevamento e tutti i sistemi di deflusso delle acque siano regolarmente controllati, puliti e mantenuti in perfetta efficienza.
Non è sufficiente intervenire solo quando si manifestano problemi evidenti: è necessaria una programmazione di verifiche periodiche, documentate e certificate da professionisti qualificati. Le tubature devono essere ispezionate per individuare ostruzioni o deterioramenti, le caditoie liberate da foglie e detriti, i sistemi di pompaggio testati regolarmente.
In caso di contenzioso, sarà proprio questa documentazione a fare la differenza tra una condanna e un’assoluzione. La sentenza milanese ha inoltre chiarito che quando più condomini concorrono a causare un danno, scatta la responsabilità solidale: il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a uno solo dei responsabili, che poi potrà rivalersi sugli altri.
