Un piccolo danno a un muro, una crepa apparentemente innocua o quella fastidiosa macchia d’umidità che si allarga sul soffitto di casa: in un condominio sono episodi all’ordine del giorno eppure bastano per trasformare un tranquillo pomeriggio in una riunione di condominio infuocata. Dietro la semplicità di una riparazione si nasconde infatti una domanda che manda in crisi più di un proprietario: chi deve pagare quando il danno riguarda una parte dell’edificio che non appartiene a un singolo ma a tutti?
Molti credono che la risposta sia immediata: si cerca il colpevole e gli si addossano le spese. In realtà la questione è più intricata di così perché entra in gioco la distinzione, tutt’altro che banale, tra beni privati e beni comuni e soprattutto la responsabilità civile che il condominio, come entità collettiva, porta sulle proprie spalle.
Prima di puntare il dito contro l’amministratore o iniziare a raccogliere firme indignate conviene quindi capire come funziona davvero la normativa e prepararsi a qualche sorpresa, perché non sempre il danneggiato se la cava senza tirar fuori un euro.
Muri portanti o tramezzi? La differenza che cambia tutto
Il primo punto da chiarire è semplice a dirsi ma spesso sottovalutato: non tutti i muri sono uguali. I muri portanti, come suggerisce il nome, sono le ossature dell’edificio, quelli che ne garantiscono la stabilità e la sicurezza. Pilastri, travi, muri maestri: sono parte integrante del condominio e appartengono a tutti i proprietari. Nessuno può rivendicarne l’uso esclusivo, proprio perché sostengono l’intero fabbricato e quindi le spese per la loro manutenzione ricadono inevitabilmente su tutti.
Diversa la sorte dei tramezzi, quelle pareti interne che servono solo a dividere le stanze di un appartamento. Se un tramezzo cede o provoca un danno al vicino, la responsabilità è soltanto del proprietario di quell’unità. In parole povere, se il muro della camera da letto è fatto male e finisce per lesionare il soffitto dell’appartamento accanto, il condominio non ha nulla a che vedere con la questione e le spese non si dividono.
Se il problema nasce da un muro portante, la legge è chiara: risponde l’intero condominio, considerato custode delle parti comuni. Non serve dimostrare che l’amministratore abbia trascurato la manutenzione, basta provare che il danno sia collegato a quel muro o a quella colonna e il condominio deve risarcire.
L’unica via di fuga è il cosiddetto caso fortuito, cioè un evento eccezionale come un terremoto o un’alluvione, insomma situazioni in cui nessuno può davvero essere chiamato a rispondere.
Quanto alle spese, non esistono scorciatoie: vanno suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi. Non importa che il danno abbia colpito solo un paio di appartamenti, perché i muri portanti sostengono l’intero edificio e quindi la responsabilità si spalma su tutti. La sorpresa arriva quando tocca al danneggiato stesso contribuire: sì, perché anche chi ha subìto il problema resta comunque comproprietario del muro che lo ha causato, quindi riceve il risarcimento ma paga la sua parte come gli altri.
In queste situazioni l’amministratore non può limitarsi a convocare l’assemblea. Il suo compito è agire subito: incaricare un tecnico, valutare i rischi, ordinare eventuali lavori urgenti per mettere in sicurezza lo stabile. Se invece si tratta di un tramezzo interno, la questione resta privata e l’amministratore interviene solo se il danno ha ripercussioni su aree comuni o su altri appartamenti.
Le discussioni nascono spesso più dall’ignoranza delle regole che dai veri danni. Sapere che i muri portanti sono responsabilità collettiva mentre i tramezzi sono affare privato può evitare assemblee infinite e malumori tra vicini. Perché in condominio, che piaccia o no, la parola d’ordine resta una sola: condivisione, delle spese ma anche delle responsabilità.
