La questione delle spese condominiali per il rifacimento dei parapetti dei balconi genera frequenti controversie tra i proprietari.
Chi risiede al piano terreno o non possiede balconi si domanda spesso perché debba partecipare economicamente a lavori che apparentemente non lo riguardano direttamente. La risposta risiede nella qualificazione giuridica di questi elementi architettonici e nella loro funzione all’interno dell’edificio condominiale.
I rivestimenti esterni dei balconi, infatti, non costituiscono mere pertinenze delle singole unità immobiliari ma svolgono una duplice funzione: da un lato servono al godimento individuale del balcone, dall’altro contribuiscono al decoro architettonico dell’intero fabbricato.
Una recente sentenza del Tribunale di Prato ha fatto chiarezza su questo tema, stabilendo principi importanti per la gestione condominiale e la ripartizione delle spese.
Il principio della natura comune dei rivestimenti esterni
I parapetti e i rivestimenti decorativi dei balconi aggettanti rappresentano elementi che caratterizzano l’immagine complessiva dell’edificio condominiale. La loro funzione estetica e la loro visibilità dall’esterno li rendono parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, al pari della facciata dell’edificio.
Questo principio è stato confermato dalla giurisprudenza, che riconosce come questi elementi, pur essendo funzionali anche al godimento individuale, contribuiscano principalmente al decoro architettonico generale. La loro sostituzione o manutenzione, quindi, non può essere considerata un intervento di natura esclusivamente privata.
La delibera assembleare che dispone tali lavori è pertanto legittima e rientra nelle competenze dell’assemblea condominiale. Il criterio di riparto delle spese deve seguire la regola generale stabilita dall’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero la ripartizione in base ai millesimi di proprietà generale.
Non rileva, ai fini della partecipazione alle spese, la circostanza che alcune unità immobiliari siano prive di balconi o che alcuni balconi presentino uno stato conservativo migliore rispetto ad altri.
L’irrilevanza della mancanza di balconi o del diverso stato manutentivo
Il proprietario che non possiede balconi non può sottrarsi al pagamento delle spese invocando l’assenza di un vantaggio diretto. La ratio della norma è chiara: i rivestimenti esterni, inserendosi armonicamente nella facciata e riprendendone le caratteristiche cromatiche ed estetiche, assumono rilevanza per l’intero condominio.
Anche se un condomino risiede al piano terreno senza balconi, beneficia indirettamente della valorizzazione estetica dell’edificio e deve quindi contribuire proporzionalmente alle spese di manutenzione degli elementi decorativi. Analogamente, l’argomento secondo cui alcuni balconi sarebbero in condizioni migliori e non necessiterebbero di interventi non esime dalla partecipazione alle spese.
L’assemblea può legittimamente deliberare un intervento complessivo di rifacimento quando questo si renda necessario per uniformità estetica o per ragioni di sicurezza strutturale.
Anche le spese accessorie, come quelle per ponteggi, piattaforme elevatrici o altre attrezzature necessarie all’esecuzione dei lavori, devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi generali, indipendentemente dal piano in cui si trova l’unità immobiliare. Tale approccio garantisce equità e rispetta il principio solidaristico che governa le relazioni condominiali.
