L’affitto o locazione, è un accordo dove una persona (locatore) concede l’uso di un bene (che sia una casa o anche un locale) a un’altra (inquilino o conduttore) per un periodo stabilito, in cambio del pagamento di una somma periodica in denaro, chiamata canone.
Nel grande mare delle questioni legate ai contratti d’affitto, per il quale sono tante e continue le domande e i dubbi sia di inquilini che di proprietari, il sito specializzato laleggepertutti ha affrontato un aspetto importante quale quello della cessione del contratto d’affitto.
Cessione del contratto d’affitto, cosa dice la legge
Per le locazioni abitative, la norma fondamentale a cui fare riferimento è l’art. 1594 c.c. e L. 392/1978, che stabilisce che l’inquilino non può cedere il contratto senza l’esplicito consenso del locatore.
Il proprietario detiene un potere decisionale assoluto, ovvero ha il diritto di rifiutare la cessione senza dover fornire alcuna motivazione; questa volontà è insindacabile, anche se il nuovo inquilino proposto è altamente affidabile. L’unica deroga a questo principio si verifica se nel contratto di locazione originale era stata inserita una clausola che prevedesse la facoltà di cessione per l’inquilino.
Una volta quindi che la cessione è formalizzata e ha avuto effetto, la regola generale, secondo l’art. 1408 c.c., è che l’inquilino originario (cedente) viene liberato dalle future responsabilità verso il locatore.
Il locatore può però creare una deroga a questa liberazione: nel momento in cui acconsente alla cessione, può esplicitamente dichiarare di non liberare il cedente. Se fa questa dichiarazione, si stabilisce una responsabilità solidale: il proprietario potrà agire legalmente contro l’inquilino originario qualora il nuovo inquilino non adempia ai suoi obblighi, come il pagamento dell’affitto.
In tal caso, la legge impone al locatore di informare il cedente dell’inadempimento entro quindici giorni da quando si è verificato.
I tempi per la cessione del contratto d’affitto non sono definiti rigidamente dalla legge, non ci sono scadenze precise né per la comunicazione dell’inquilino né per la risposta del locatore. La cessione è valida nei confronti del proprietario solo quando questi la accetta, oppure quando gli viene formalmente notificata (se il consenso era già previsto nel contratto originale).
E’ comunque fondamentale che l’intero processo si svolga secondo i principi di correttezza e buona fede. Ciò significa che l’inquilino deve dare al locatore un preavviso ragionevole e fornire tutte le informazioni necessarie sul subentrante, permettendo al proprietario di valutare con attenzione la richiesta.
