Nel momento in cui viene a mancare un familiare i beni in suo possesso vanno in successione e si trasmettono agli eredi. Questi possono essere fratelli oppure parenti e diventeranno proprietari solo dopo una serie di adempimenti burocratici e fiscali. Solo seguendo la prassi corretta si diventerà, ad esempio, intestatari legittimi e inoppugnabili.
Se al defunto succedono più eredi si entra in comunione ereditaria. Questi eredi diventeranno comproprietari di ogni bene – immobili inclusi – e cotitolari dei diritti e dei debiti lasciati dal de cuius. In un eventuale testamento potrebbe esserci una ripartizione delle quote specifica decisa dal familiare prima della morta. Senza testamento si fa riferimento alle regole di successione legittima stabilite dal Codice Civile.
Secondo la Legge volendo vendere la casa ereditata in comproprietà tutti gli eredi dovranno essere favorevoli. E se, invece, un erede decidesse in autonomia di affittare l’immobile senza informare gli altri comproprietari? La domanda è se il contratto di locazione sarà valido e quali sono gli obblighi di ogni erede per poter essere in regola con il Fisco.
Casa in coeredità data in affitto: le conseguenze
Il contratto che un solo erede stipula per affittare l’immobile resta valido anche se l’azione è stata compiuta senza informare i co-eredi. Questo perché la normativa inserisce tale azione nella gestione d’affari altrui con presunzione che ogni proprietario agisca con tacito consenso degli altri. Per dimostrare il contrario bisognerà portare prove contrarie e procedere con un’opposizione.
L’opposizione, poi, dovrà avvenire prima della firma del contratto per invalidarlo altrimenti gli effetti resteranno validi verso il conduttore e l’amministrazione finanziaria.
Qui arriviamo ad una questione molto importante, l’obbligo di dichiarare i redditi fondiari. Tale obbligo non è legato a chi incassa l’affitto bensì ai proprietari del bene. Il principio base è che i redditi degli immobili concorrono a formare il reddito totale dei proprietari indipendentemente da chi li percepisce.
Significa che la comproprietà obbliga ogni erede titolare del bene a dichiarare il reddito derivante dall’affitto corrispondente alla propria quota di diritto pur non percependolo. In dichiarazione dei redditi, quindi, si dovrà inserire un reddito mai ricevuto e di cui potrebbe non essere consapevoli. Se l’Agenzia delle Entrate dovesse effettuate controlli e rilevare che i contribuenti non hanno inserito i redditi derivanti dall’affitto della casa di cui sono comproprietari applicherebbe una sanzione.
Solo un ravvedimento operoso potrebbe evitare questa sanzione ma per poter procedere gli eredi dovrebbero essere informati che un altro comproprietario ha affittato casa. Chi ha omesso l’informazione rischia un’azione legale da parte dei parenti e di dover pagare un risarcimento danni.
