La compravendita di un immobile abusivo è sempre nulla? Ci sono casi in cui il contratto sarà valido ma è bene approfondire i rischi per l’acquirente e come tutelarsi da un’eventuale raggiro.
Fidarsi al giorno d’oggi non è quasi mai un bene. Per essere certi dell’onestà altrui bisogna conoscere a fondo la persona e qualche volta nemmeno questo è sufficiente. Cinismo? Purtroppo viviamo in un mondo in cui sono troppe le persone che hanno a cuore solo i propri interessi disinteressandosi completamente dell’altro. Essere reticenti sull’integrità di chi si ha di fronte, dunque, è un modo per difendersi.
Quando si trova la casa dei propri sogni si ha fretta di concludere l’affare, di firmare rogito e compravendita per iniziare la nuova vita nell’abitazione da tanto desiderata. Pensate se al termine dell’iter si venisse a scoprire che una parte dell’immobile è in realtà frutto di un abuso edilizio. Il contratto perderebbe la sua validità? A chi spetterà sanare l’abuso? Sono tante le complicazioni che si dovrebbero affrontare per essersi fidati del venditore.
Abuso edilizio e nullità testuale, quando il contratto resta valido
Il principio da cui partire è quello della nullità testuale. La nullità non sanziona la presenza fisica dell’abuso bensì l’omissione di specifiche dichiarazioni nell’atto di compravendita. La Legge, dunque, non vieta la vendita di un immobile con difformità ma specifica che sia venduto con trasparenza formale, specificando l’abuso. In assenza delle menzioni richieste, dunque, scatta la nullità essendo testuale e non virtuale.
Cosa salva un contratto dalla nullità? La compravendita prevede che nel contratto siano inserite le menzioni urbanistiche imposte dalla normativa indipendentemente dal fatto che l’edificio sia conforme o meno al titolo edilizio menzionato.
Perché l’atto sia valido il venditore dovrà inserire nel contratto una dichiarazione tra gli estremi del permesso di costruzione o del titolo abilitativo equivalente, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’edificazione per edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, gli estremi del permesso in sanatoria (condono edilizio) ed eventuale domanda di condono.
Basta che il titolo edilizio sia realmente esistente e riferibile all’immobile in vendita affinché il contratto sia considerato valido. La conformità non è requisito essenziale per rendere il contratto valido ma riguarda la responsabilità del venditore per inadempimento.
L’acquirente di un immobile abusivo proprio perché rimane proprietario della casa deve sapere che rischia di dover demolire a sue spese l’opera abusiva se dovesse arrivare l’ordinanza dal Comune. Potrà, però, intentare una causa contro il venditore chiedendo la riduzione del prezzo dell’immobile, la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno.
