Le assemblee condominiali rappresentano il cuore della vita di ogni stabile: è lì che si prendono decisioni importanti sulla gestione degli spazi comuni, sulle spese e sull’organizzazione quotidiana.
Di solito si immagina una sala piena di condomini, con discussioni, votazioni e un confronto anche acceso tra punti di vista diversi. Ma non sempre le cose vanno così: può capitare che, per mancanza di interesse o semplicemente per impegni personali, a presentarsi siano pochissimi partecipanti.
E allora sorge spontanea la domanda: che valore hanno quelle riunioni? Sono valide oppure destinate a non produrre alcun effetto? Negli ultimi tempi questo tema ha attirato l’attenzione, aprendo a interpretazioni che cambiano il modo di guardare al funzionamento dell’assemblea condominiale.
Come una delibera con soli due partecipanti può essere valida
Non serve sempre una grande partecipazione perché una delibera possa avere valore, a patto che tutto sia regolare.
In molte situazioni condominiali può capitare che poche persone partecipino all’assemblea, e la domanda che sorge spontanea è se la riunione abbia comunque efficacia. La chiave sta nel rispetto di alcuni requisiti fondamentali: convocazione corretta, ordine del giorno chiaro, assenza di vizi procedurali e rispetto delle norme statutarie. Se questi elementi sono presenti, anche una partecipazione minima può permettere di deliberare su questioni ordinarie, senza bisogno di maggioranze straordinarie.
L’amministratore, quindi, non deve considerare a priori una riunione “inutile” solo per la scarsa presenza, ma valutare attentamente se la delibera può essere formalmente valida. Non tutte le decisioni, però, possono essere prese in questo modo: interventi straordinari, modifiche strutturali o regolamenti richiedono criteri più rigidi.
Importante è anche la redazione del verbale: deve riportare chiaramente chi era presente, i millesimi rappresentati e lo svolgimento della riunione. Una documentazione accurata riduce il rischio di contestazioni e garantisce la sicurezza legale delle decisioni.
Gli effetti pratici e le cautele da osservare
Non basta “essere in due”: è fondamentale che ogni passaggio sia corretto e documentato.
Dal punto di vista pratico, la possibilità che un’assemblea sia valida anche con pochi partecipanti apre scenari interessanti, ma richiede grande attenzione da parte dell’amministratore. Ogni dettaglio deve essere curato, dalla convocazione al verbale, assicurandosi che i quorum minimi siano rispettati per il tipo di delibera in discussione.
In presenza di soli due partecipanti, è importante controllare che la loro quota millesimale rappresenti sufficienti diritti per rendere valida la decisione. Se la rappresentanza è troppo bassa, la delibera può essere annullata. Anche i metodi di convocazione — PEC, raccomandata, avviso elettronico — e i tempi devono rispettare le norme vigenti.
Va considerato anche il rischio di impugnazioni: condomini assenti o dissenzienti possono contestare procedure irregolari, rendendo indispensabile una gestione trasparente e formale dell’assemblea. L’uso di deleghe documentate e strumenti digitali, come videoconferenze e verbali elettronici, può facilitare la partecipazione e rafforzare la legittimità delle decisioni.
Adottare questi accorgimenti oggi significa proteggersi da contestazioni future e prepararsi a un condominio sempre più digitale e snello.
