Negli ultimi mesi si è acceso un forte dibattito attorno alle regole che disciplinano le assemblee condominiali, in particolare sulla gestione della cosiddetta “prima convocazione”.
In molti casi, infatti, questa fase preliminare viene trattata con leggerezza o addirittura ignorata, preferendo passare subito alla seconda convocazione. Tuttavia, nuove indicazioni giurisprudenziali stanno richiamando gli amministratori a una maggiore attenzione: la mancata o scorretta gestione della prima convocazione potrebbe infatti rendere invalide le decisioni prese successivamente.
Questo scenario apre la strada a contestazioni e impugnazioni, con conseguenze potenzialmente rilevanti per la vita condominiale. Si tratta di un cambiamento che spinge a riflettere sul ruolo dell’amministratore e sull’importanza di una corretta verbalizzazione degli atti.
Prima convocazione: quando è essenziale documentarla
La normativa condominiale, attraverso l’articolo 1136 del codice civile, stabilisce che l’assemblea possa essere convocata due volte: una prima convocazione con quorum molto elevati e una seconda, fissata entro dieci giorni, con soglie di validità più basse. In pratica, la seconda convocazione diventa valida solo se la prima non ha potuto deliberare per mancanza di partecipanti o di millesimi.
Tuttavia, ciò che spesso viene trascurato è la corretta verbalizzazione di questo passaggio. Se non esiste traccia formale della prima convocazione, tutta l’assemblea successiva rischia di essere considerata illegittima.
La giurisprudenza ha più volte ribadito che anche una convocazione “andata deserta” deve essere certificata con un verbale specifico. Non basta dire che non si è raggiunto il numero legale: occorre documentare nomi, millesimi, modalità di convocazione e constatazione dell’assenza dei quorum.
Questo obbligo si collega direttamente alle novità introdotte dalla riforma del 2012, che ha reso più stringenti i doveri dell’amministratore, imponendo la tenuta accurata del registro dei verbali. In mancanza di questi adempimenti, ogni condomino può contestare la validità delle delibere e ottenere l’annullamento delle decisioni, con conseguenze pratiche ed economiche per l’intero stabile.
Errori comuni dell’amministratore e come evitarli
La gestione dell’assemblea condominiale richiede precisione, eppure non sono rari gli errori che possono compromettere la validità delle decisioni prese. Tra i più diffusi vi sono tre casi: non convocare in modo formale la prima assemblea, non redigere un verbale che attesti la sua mancata costituzione, oppure omettere nel verbale della seconda convocazione il riferimento al fatto che la prima sia stata infruttuosa. Ognuno di questi errori, anche se può sembrare banale, rischia di rendere nulle le delibere adottate in seconda convocazione.
Un esempio pratico è quello dei lavori straordinari: se approvati in un’assemblea senza che la prima convocazione sia stata correttamente verbalizzata, un condomino può impugnare la delibera e ottenere l’annullamento delle decisioni, con conseguenze economiche rilevanti e la necessità di rifare tutto l’iter.
Ulteriore criticità riguarda la stesura di verbali troppo vaghi, che non riportano la lista dei presenti, le quote millesimali rappresentate o i dettagli dei voti espressi: una mancanza che mina trasparenza e legalità. Per evitare contestazioni, l’amministratore dovrebbe documentare puntualmente ogni fase, utilizzare verbali completi e conformi al codice civile e mantenere aggiornato il registro.
