La presenza di topi in un appartamento è un fenomeno delicato e molto comune, e spesso si pensa a come gestire non solo la soluzione ma anche le spese.
Quando si vive in un condominio, molte decisioni passano per l’approvazione o meno dell’assemblea condominiale, oltre alla presenza importante dell’amministratore nominato.
Topi in condominio, chi paga le spese di derattizzazione?
In presenza di ratti, come spiegano gli esperti de laleggepertutti, il primo comma dell’art. 1123 del c.c., prevede che le spese per la derattizzazione siano sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà, ovvero i costi verranno divisi tra tutti i proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
Il principio di base è quello di preservare la collettività dal rischio di infestazione, che può ricadere su tutti a prescindere che il problema si manifesti in una zona specifica. Per approvare un intervento di derattizzazione, opera di manutenzione ordinaria, le maggioranze necessarie per rendere valida la delibera sono indicate nell’articolo 1136 c.c. e variano in caso di assemblea in prima o in seconda convocazione; in seconda convocazione, serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi).
La legge permette di derogare al criterio di ripartizione delle spese per millesimi di proprietà solo a condizioni molto stringenti, previste dall’art. 1123 c.c.
Questa “diversa convenzione” può essere stabilita in due modi:
- Regolamento condominiale di natura contrattuale: predisposto dal costruttore e accettato al momento dell’acquisto, o approvato successivamente con il consenso unanime di tutti i condòmini (1000/1000).
- Delibera assembleare unanime: l’assemblea può decidere all’unanimità di ripartire una specifica spesa con un criterio differente.
La modifica deve avvenire all’unanimità, una delibera approvata a semplice maggioranza che alteri i criteri di ripartizione delle spese è radicalmente nulla, in quanto esula dai poteri dell’assemblea e lede i diritti individuali di proprietà.
Diverso è chiaramento quando si presenta un caso di infestazione grave e improvvisa che rappresenti un pericolo immediato per la salute e l’igiene: l’amministratore ha il potere-dovere di agire immediatamente, senza attendere la convocazione o approvazione dell’assemblea.
Ai sensi dell’articolo 1135 del c.c. infatti, l’amministratore può ordinare gli interventi urgenti di manutenzione, e un’emergenza igienico-sanitaria giustifica il carattere urgente della derattizzazione.
L’amministratore può, quindi, commissionare l’intervento, e successivamente dovrà riferirne alla prima assemblea utile, che sarà chiamata a ratificare la spesa già sostenuta, per la quale si applicano le stesse maggioranze previste per l’approvazione preventiva dell’intervento.
