Il Superbonus ha permesso a milioni di italiani di ristrutturare il proprio immobile a costi ridotti o addirittura azzerati, grazie alle agevolazioni fiscali introdotte dal Decreto Rilancio del 2020.
Ma quello che in molti non sanno è che vendere casa dopo aver beneficiato di questi incentivi può comportare una sorpresa fiscale tutt’altro che piacevole: la plusvalenza.
Una norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 stabilisce infatti che chi cede un immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati rischia di dover pagare un’imposta sul guadagno realizzato con la vendita. Una regola che vale anche nel condominio, e che si applica in modo diverso per ciascun proprietario.
La plusvalenza Superbonus: quando scatta e come funziona il calcolo
La plusvalenza legata al Superbonus si genera quando un immobile che ha beneficiato degli interventi agevolati previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio viene venduto entro dieci anni dalla fine dei lavori. Il principio è semplice: se il proprietario ha ottenuto un vantaggio fiscale significativo per migliorare il valore dell’immobile e poi lo rivende realizzando un guadagno, parte di quel guadagno diventa imponibile.
Il calcolo della plusvalenza segue le regole dell’articolo 68 del TUIR: si sottraggono dal prezzo di vendita il costo originario di acquisto o costruzione e le spese inerenti al bene.
Tuttavia, chi ha optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito al 110% non può conteggiare le spese Superbonus come costi deducibili se vende entro cinque anni, mentre può dedurle solo al 50% se vende tra i cinque e i dieci anni dalla fine lavori. Quando il valore storico dell’immobile non è chiaramente ricostruibile, l’Agenzia delle Entrate ammette il ricorso a una perizia giurata.
Condominio e plusvalenza: perché la tassazione non è uguale per tutti
Il tema si complica ulteriormente nel contesto condominiale, dove la vendita di un bene comune, come l’alloggio dell’ex portiere, può generare una plusvalenza che non ricade in modo uniforme su tutti i proprietari. Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il condominio non va trattato come un unico soggetto fiscale: il ricavato della cessione va ripartito tra i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, e la tassazione va verificata individualmente per ciascuno.
Chi ha acquisito il proprio appartamento per successione ereditaria è escluso dalla tassazione sulla propria quota di plusvalenza, così come chi ha adibito l’immobile ad abitazione principale propria o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita. La verifica, in questi casi, non riguarda il bene comune ceduto, ma la posizione soggettiva di ciascun condòmino rispetto al proprio appartamento.
In assenza di esenzioni applicabili, il contribuente può optare per un’imposta sostitutiva del 26%, da richiedere direttamente al notaio al momento della vendita. Trascorsi i dieci anni dalla fine dei lavori, invece, il presupposto della plusvalenza Superbonus viene meno del tutto, rendendo la variabile temporale uno degli elementi più decisivi da considerare prima di procedere con qualsiasi compravendita.
