La questione delle spese per la ristrutturazione dei balconi rappresenta uno dei temi più dibattuti nella vita condominiale.
Quando si rende necessario un intervento di manutenzione straordinaria o rifacimento, emergono inevitabilmente dubbi e discussioni su chi debba sostenere i costi. La risposta non è univoca e dipende da diversi fattori tecnici e giuridici che occorre conoscere per evitare contenziosi.
Il nodo centrale riguarda la natura stessa del balcone: si tratta di proprietà privata o di parte comune? Da questa qualificazione discendono conseguenze importanti sul piano della ripartizione delle spese.
La normativa italiana e la giurisprudenza hanno elaborato nel tempo criteri precisi per distinguere le diverse situazioni, ma la confusione tra condomini rimane diffusa, specialmente quando i lavori vengono inseriti in interventi più ampi di ristrutturazione dell’edificio.
La natura giuridica dei balconi: proprietà esclusiva o bene comune?
Il primo aspetto da chiarire riguarda la qualificazione del balcone come bene privato o comune dell’edificio. Il Codice Civile all’articolo 1117 elenca le parti comuni del condominio, ma i balconi non compaiono in questo elenco.
La ragione è semplice: nella maggioranza dei casi, i balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono una pertinenza esclusiva dell’appartamento a cui sono funzionalmente collegati.
Il proprietario dell’unità immobiliare ne ha quindi piena disponibilità e responsabilità. Diverso è il caso dei balconi incassati, inseriti nel perimetro dell’edificio, la cui soletta inferiore funge da copertura per l’appartamento sottostante: in questa situazione la parte inferiore assume carattere condominiale.
Esistono però elementi che, pur facendo parte materialmente del balcone privato, hanno rilevanza per l’intero stabile: si tratta dei rivestimenti esterni, dei frontalini decorativi e delle ringhiere che contribuiscono al decoro architettonico della facciata.
Questi componenti, avendo una funzione estetica per tutto il palazzo, rientrano tra i beni comuni e la loro manutenzione deve essere condivisa proporzionalmente tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.
Come ripartire correttamente i costi degli interventi
La ripartizione delle spese deve sempre distinguere con precisione le opere su parti comuni da quelle su elementi privati. Quando un condominio delibera lavori di ristrutturazione dei balconi, l’amministratore deve incaricare un tecnico di redigere una perizia dettagliata che separi le diverse voci di spesa.
Gli interventi sulla struttura portante del balcone aggettante, sul pavimento, sull’impermeabilizzazione e sulle ringhiere private spettano esclusivamente al singolo proprietario.
Al contrario, il rifacimento delle parti decorative visibili dalla strada, che caratterizzano esteticamente la facciata, va suddiviso tra tutti i condomini. Frequentemente i lavori ai balconi vengono inclusi in progetti più ampi di ristrutturazione della facciata o di installazione del cappotto termico: in questi casi molti amministratori tendono erroneamente a ripartire l’intero costo tra tutti i proprietari, sostenendo l’inscindibilità tecnica delle opere.
La Corte di Cassazione ha però chiarito che questa interpretazione non è legittima se una perizia può distinguere le superfici e i costi. Durante l’assemblea condominiale è fondamentale approvare separatamente gli interventi comuni da quelli privati, allegando al verbale il computo metrico estimativo.
