Quando si parla di temi legati al condominio, spesso si hanno dubbi o peggio ancora si può arrivare a delle discussioni anche animate, in particolare se si parla di spese.
Le spese da affrontare se si abita in un condominio, sono spesso alte sia per quanto riguarda i costi fissi che per quanto riguarda le spese straordinarie.
Come dividere queste spese condominiali
Restando sul tema delle spese condominiali, affrontiamo l’argomento delle griglie condominiali, le aperture metalliche sui marciapiedi o all’ingresso dei garage. Avreste mai pensato all’importanza di questi elementi?
Sebbene spesso trascurati, questi punti sono importanti per la salubrità e sicurezza dell’edificio; la loro funzione principale è garantire infatti l’aerazione e la luce a locali sottostanti come cantine, garage interrati e locali tecnici, prevenendo umidità e muffe. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione (pulizia, stabilità, tenuta) di queste strutture, dipende dalla loro utilità effettiva, in base all’articolo 1123 del Codice Civile:
- Griglie al servizio di tutti i condomini (parti comuni): le spese sono ripartite tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
- Griglie al servizio di pochi condomini (utilizzo separato): le spese sono a carico solo di coloro che ne traggono diretto beneficio (ad esempio, per un garage privato o un locale tecnico esclusivo).
L’amministratore ha il compito fondamentale di identificare l’utilità specifica di ciascuna griglia per stabilire la corretta ripartizione dei costi, pianificando la manutenzione in base all’effettivo vantaggio.
Ad esempio, non tutti sanno che quando le griglie si trovano su marciapiedi o su aree di proprietà pubblica, può essere dovuto il Canone per l’Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche (COSAP), la cui ripartizione segue la stessa logica dei costi di manutenzione: viene cioè diviso per millesimi se l’occupazione serve tutto il condominio, o solo tra i diretti interessati. L’amministratore deve verificare la normativa comunale e il D.Lgs. 446/1997 per regolarizzare l’eventuale pagamento ed evitare sanzioni.
Attenzione a rispettare la distinzione tra proprietà comune e privata: condomini non possono installare griglie o impianti nelle proprietà private tipo box o cantine di altri condomini, senza il loro consenso. A questo proposito, la Corte di Cassazione ha confermato che l’utilità condominiale non prevale sul diritto di proprietà individuale, imponendo la rimozione delle griglie installate abusivamente.
Per evitare contenziosi, l’amministratore deve perciò:
- Identificare correttamente la natura (comune o privata) delle griglie.
- Supervisionare la manutenzione.
- Applicare correttamente i criteri di ripartizione.
- Verificare gli obblighi comunali (COSAP).
Ai condomini si raccomanda di consultare il regolamento condominiale e segnalare tempestivamente danni per mantenere una gestione efficiente e prevenire controversie legali.
