Vivere in condominio significa condividere molto più di un portone d’ingresso.
Scale, androni, pianerottoli e cortili sono spazi di tutti, ma la loro gestione è spesso fonte di incomprensioni, discussioni in chat di gruppo e malumori che durano settimane. Chi deve pulire? Con quale frequenza? E soprattutto, la legge obbliga davvero ogni condomino a partecipare, anche fisicamente, alla pulizia delle aree comuni?
La risposta è più articolata di quanto si pensi, e conoscerla nel dettaglio può fare la differenza tra un confronto civile e una lite condominiale destinata a trascinarsi nel tempo.
Obbligo economico, non obbligo di sporcarsi le mani
Il primo equivoco da chiarire è quello più diffuso: la legge non obbliga nessun condomino a prendere in mano scopa e secchio. Le scale e le altre parti comuni rientrano tra i beni condominiali tutelati dall’articolo 1117 del Codice Civile, il che significa che ogni proprietario ha il dovere di contribuire alla loro cura e manutenzione.
Ma questo obbligo è di natura economica, non personale: ogni condomino è tenuto a partecipare alle spese, non a svolgere un servizio di pulizia con le proprie mani. La Corte di Cassazione ha ribadito più volte questo principio, chiarendo che un’assemblea condominiale non può deliberare turni obbligatori di pulizia imponendoli contro la volontà dei singoli proprietari.
Un conto è approvare un piano di spese per un’impresa esterna, tutt’altra cosa è costringere qualcuno a lavorare gratuitamente per il bene comune. Chi si trovasse davanti a un simile aut aut ha tutto il diritto di contestarlo, preferibilmente per iscritto e con l’assistenza di un legale.
Come si dividono le spese e come organizzare la pulizia nel modo giusto
Una volta stabilito che l’obbligo è economico, occorre capire come vengono ripartite le spese. Il criterio principale, previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, è quello dei millesimi di proprietà: ogni condomino contribuisce in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto all’intero edificio.
Tuttavia, per le scale esiste spesso un criterio alternativo basato sull’uso effettivo, che prevede quote maggiori per i piani più alti, poiché i residenti percorrono un numero superiore di gradini. Questo secondo metodo deve essere stabilito dal regolamento condominiale o da una delibera assembleare valida. Sul piano pratico, la soluzione più efficace e meno conflittuale è affidarsi a un’impresa di pulizie esterna, con contratto, calendario fisso e compenso regolare.
I turni volontari tra condomini sono ammessi, ma devono basarsi su adesione libera e consapevole, mai su imposizione. Il regolamento condominiale è lo strumento ideale per fissare frequenza degli interventi, standard minimi di pulizia e modalità di riparto, evitando che ogni questione diventi un caso da gestire in assemblea.
