Prima di acquistare un immobile è buona norma controllare se ha ipoteche: ecco come fare - designmag.it
L’acquisto di un immobile rappresenta uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona.
Prima di firmare qualsiasi contratto, è fondamentale accertarsi che la proprietà sia libera da vincoli e gravami che potrebbero compromettere l’investimento. Un’ipoteca non rilevata può trasformarsi in un incubo per l’acquirente, obbligandolo a far fronte a debiti altrui o impedendogli di disporre liberamente del bene.
La verifica preventiva non è solo una precauzione consigliata, ma un passaggio indispensabile per tutelare i propri diritti e il proprio patrimonio. Fortunatamente, il sistema dei registri immobiliari pubblici consente a chiunque di accedere alle informazioni sulla storia giuridica di un immobile. Conoscere gli strumenti disponibili e comprendere come utilizzarli significa garantirsi un acquisto sicuro e consapevole.
L’ispezione ipotecaria è il principale strumento per verificare lo stato giuridico di un immobile. Si tratta di una consultazione dei registri pubblici gestiti dall’Agenzia delle Entrate, che consente di visualizzare tutte le formalità associate alla proprietà.
Questi registri raccolgono tre tipi di informazioni essenziali: le iscrizioni ipotecarie, che rivelano l’esistenza di garanzie a favore di creditori come banche o istituti finanziari; le trascrizioni, che documentano tutti i passaggi di proprietà, le donazioni, ma anche eventuali pignoramenti o sequestri; e le annotazioni, che segnalano modifiche successive come la cancellazione di un’ipoteca ormai estinta.
Per effettuare una visura è necessario conoscere i dati catastali dell’immobile: comune, foglio, particella e subalterno. Questi dati possono essere richiesti direttamente al venditore o ottenuti tramite una visura catastale. È importante sapere che la consultazione online, pur essendo comoda e veloce, potrebbe non essere completa.
Gli archivi digitali infatti contengono solo le formalità registrate dopo la data di informatizzazione dell’ufficio provinciale, che varia da zona a zona. Per una ricerca davvero esaustiva, soprattutto per gli atti più datati, è preferibile recarsi fisicamente presso gli uffici dei Servizi di Pubblicità Immobiliare.
Il notaio ha l’obbligo professionale di verificare che l’immobile sia libero da ipoteche prima del rogito. Questa responsabilità non è facoltativa, ma rappresenta un dovere che deriva direttamente dall’incarico affidatogli dalle parti. Il professionista deve eseguire tutte le visure necessarie per accertare che il venditore sia effettivamente proprietario del bene e che questo sia privo di gravami che possano pregiudicare l’acquisto.
Solo se l’acquirente dispensa espressamente il notaio da questo compito, con il consenso di tutte le parti, il professionista può esimersi dall’effettuare i controlli. In caso contrario, se un’ipoteca non viene rilevata e l’acquirente subisce un danno, il notaio risponde contrattualmente per inadempimento professionale. I danni possono consistere nelle spese sostenute per cancellare un’ipoteca pregressa, nell’impossibilità di ottenere nuovi finanziamenti o nella difficoltà di rivendere l’immobile.
È fondamentale distinguere tra una semplice ispezione ipotecaria, che ha valore informativo, e un certificato ipotecario o una relazione notarile, che invece hanno valore probatorio ufficiale. Affidarsi a un notaio diligente e verificare personalmente la documentazione rappresenta la migliore garanzia per un acquisto senza spiacevoli sorprese future.