Comprare casa non è mai una passeggiata, figuriamoci quando si tratta della prima. È un misto di entusiasmo, burocrazia, conti da far quadrare e una buona dose di incoscienza ottimista. Per fortuna c’è il famoso bonus prima casa che dà una mano concreta, soprattutto quando si decide di acquistare due unità abitative con la prospettiva, magari un po’ ottimista anche quella, di unirle in un’unica grande e felice abitazione.
Solo che le agevolazioni non sono una stretta di mano sulla fiducia. Chi ha pensato di cavarsela con una promessa scritta in un atto notarile potrebbe dover rivedere i propri piani, perché ora è arrivato un chiarimento piuttosto diretto dalla Corte di Cassazione e non lascia molto spazio all’immaginazione. Tradotto: tre anni per realizzare davvero l’unione degli immobili, oppure addio bonus.
Unificazione prima casa: la promessa non basta, servono i fatti
Con un’ordinanza depositata il 10 giugno 2025, la Cassazione ha detto chiaramente che le agevolazioni prima casa si conservano solo se l’unificazione viene effettivamente completata entro tre anni dalla firma dell’atto. E no, non basta dichiarare le buone intenzioni davanti al notaio o sventolare un progetto fatto dallo zio geometra. Bisogna proprio farli, i lavori, e dimostrarlo.
Il Fisco non si accontenta di parole, vuole vedere i fatti: pareti abbattute, impianti sistemati, accatastamento aggiornato, documentazione tecnica in ordine. Insomma, non basta dire “ci stavamo lavorando”, serve dimostrare che la fusione tra le due unità è avvenuta e che tutto è in regola anche dal punto di vista formale. Se manca anche solo uno di questi elementi, le agevolazioni sfumano, e bisogna restituire le imposte risparmiate, con annessi e connessi.
Ma non finisce qui, perché la questione si complica quando si parla di controlli. L’Agenzia delle Entrate ha tempo per controllare, ma non da subito. Il conto alla rovescia inizia solo dopo la scadenza dei tre anni concessi per completare l’unificazione.
Quindi, se hai firmato l’atto il 10 giugno 2022, hai tempo fino al 10 giugno 2025 per fare tutto. Solo da quel giorno il Fisco inizia a contare i suoi tre anni per venirti a bussare alla porta. Questo significa che potrebbe farsi vivo anche nel 2028, quando ormai pensavi che tutto fosse andato liscio.
Attenzione però: se nel frattempo succede qualcosa che fa capire che i requisiti per l’agevolazione non ci sono più tipo vendere uno dei due appartamenti o non spostarci la residenza i controlli possono partire prima, perché a quel punto il castello di carte è già crollato da solo.
Chi ha beneficiato del bonus per un’unificazione deve stringere i tempi, mettere da parte la burocrazia procrastinata e fare in modo che quella promessa diventi realtà. Perché il Fisco può anche aspettare, ma poi arriva e quando arriva, chiede il conto.
