Molti condomini ignorano che le spese condominiali non rappresentano un debito eterno e che, dopo un determinato periodo di tempo, il diritto del condominio a esigerle si estingue completamente.
Questo meccanismo giuridico, noto come prescrizione, offre una protezione importante per chi si trova in situazioni particolari, come l’acquisto di un immobile con arretrati non dichiarati o l’eredità di proprietà gravate da debiti condominiali accumulati nel tempo.
Comprendere i termini temporali entro cui le spese possono essere richieste e le modalità attraverso cui questi termini possono essere interrotti rappresenta una conoscenza fondamentale per tutelare efficacemente i propri diritti patrimoniali.
I tempi della prescrizione: quando il condominio perde il diritto di riscuotere
L’articolo 2948 del Codice Civile stabilisce termini di prescrizione differenti a seconda che si tratti di spese ordinarie o straordinarie, creando una distinzione fondamentale che ogni proprietario dovrebbe conoscere.
Per le spese ordinarie, ovvero quelle relative alla gestione quotidiana del condominio come pulizia delle scale, illuminazione delle parti comuni, manutenzione dell’ascensore, sostituzione di piccole componenti usurate o consumi di utenze condominiali, il termine di prescrizione è fissato in cinque anni.
Questo significa che trascorso questo periodo dalla scadenza originaria del pagamento, senza che il condominio abbia formalmente richiesto il saldo, il debito si estingue automaticamente e non può più essere legalmente preteso.
Le spese straordinarie, invece, godono di un termine di prescrizione più lungo, fissato in dieci anni, riflettendo la loro natura più onerosa e meno frequente.
Rientrano in questa categoria gli interventi strutturali significativi come il rifacimento completo della facciata, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il consolidamento delle fondamenta, la ristrutturazione del tetto o l’installazione di un nuovo ascensore.
La ripartizione tra i condomini di entrambe le tipologie di spese avviene secondo le tabelle millesimali, che quantificano matematicamente la quota di proprietà di ciascuno sulle parti comuni dell’edificio.
Come il condominio può bloccare la prescrizione e cosa succede ai debiti non pagati
La prescrizione delle spese condominiali può essere interrotta attraverso specifici atti formali che azzerano completamente il decorso del tempo già trascorso, facendo ripartire da zero il conteggio dei termini prescrizionali.
Gli strumenti più comuni utilizzati dagli amministratori condominiali per interrompere la prescrizione includono l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno che intimi formalmente il pagamento delle somme dovute, la notifica di un decreto ingiuntivo richiesto al giudice competente, o qualsiasi azione giudiziale finalizzata al recupero coattivo del credito come un pignoramento immobiliare o mobiliare.
Quando si verifica l’interruzione, i termini prescrizionali ricominciano integralmente dalla data dell’atto interruttivo, non sommandosi al periodo già decorso.
Per chi acquista un immobile è importante sapere che sia il venditore che l’acquirente rispondono solidalmente delle spese condominiali relative all’anno della compravendita e a quello precedente, indipendentemente dagli accordi privatistici eventualmente stipulati.
Gli inquilini, invece, sono tenuti al pagamento esclusivamente delle spese di manutenzione ordinaria e degli oneri accessori come portineria, pulizie e utenze, con un termine di prescrizione ridotto a soli due anni.
