Pochi fortunati riescono a comprare casa senza dover chiedere il mutuo alla banca. La maggior parte delle persone deve accollarsi il lungo finanziamento, le rate mensili e l’ipoteca sull’immobile. Quando ancora si è nel bel mezzo del piano di ammortamento si può vendere casa?
L’ipoteca è la forma di garanzia reale per l’erogazione del mutuo da parte della banca. Con l’ipoteca l’istituto di credito acquisisce un diritto di prelazione sul bene tutelandosi qualora il debitore non dovesse più pagare le rate mensili. Il notaio iscriverà l’ipoteca nei Registri immobiliari ma il bene continuerà ad essere nella piena disponibilità del proprietario. Tra le caratteristiche dell’ipoteca c’è l’accessorierà ossia l’assegnazione ad uno specifico debito.
Non può, dunque, garantire crediti differenti da quello iniziale. Solo nel momento in cui il debito verrà estinto – il pagamento dell’ultima rata del mutuo – allora l’ipoteca sarà cancellata. Altra caratteristica è la specialità, grava unicamente su un bene del debitore – la casa in caso di mutuo – e non su tutti i beni dello stesso. Qualora il proprietario dell’immobile volesse venderlo quando ancora grava l’ipoteca come potrebbe agire?
Come vendere la casa con ipoteca
Non è necessario estinguere il debito con la banca prima di vendere la casa con ipoteca. Bisogna sapere, però, che avendo caratteristica di diritto di seguito l’ipoteca rimarrà sull’immobile anche se il proprietario cambierà. La garanzia, infatti, segue l’immobile nei suoi passaggi di proprietà indipendentemente da chi era il debitore originario ma se il primo debitore non dovesse pagare le rate del suo mutuo allora la banca potrebbe comunque pignorare la casa anche se di proprietà di un’altra persona.
Nessun acquirente accetterebbe questa situazione, ecco perché solitamente prima si estingue il debito cancellando l’ipoteca e poi si procede con la vendita della casa. La maggior parte delle persone, quindi, usa parte del denaro ricavato dalla vendita per estinguere il debito e cancellare l’ipoteca contemporaneamente alla firma dell’atto di compravendita davanti ad un notaio. In questo modo sia venditore che acquirente non correranno rischi.
Prima del rogito si dovrà contattare il notaio e la banca, far conteggiare il debito residuo alla data prevista dall’atto e conoscere, così, la parte del guadagno da riservare per l’estinzione del debito con l’istituto di credito.
L’acquirente dovrà essere informato dell’operazione e di come l’ipoteca verrà cancellata durante la compravendita. Il giorno del rogito, poi, l’acquirente emetterà due assegni circolari, uno intestato alla banca di pari importo del debito residuo e il secondo intestato al venditore con importo rimanente rispetto al prezzo di vendita della casa.
