Chi vive in condominio sa bene che i rapporti con i vicini possono complicarsi anche per questioni pratiche e urgenti.
Ma cosa succede quando un’infiltrazione d’acqua o un guasto strutturale provengono dall’appartamento del piano superiore e il vicino si rifiuta categoricamente di aprire la porta?
Una recente sentenza del Tribunale di Torino la n. 22339 del 23 gennaio 2026 ha fatto chiarezza su questo tema, stabilendo un principio importante: il diritto alla privacy e al godimento esclusivo del proprio immobile non è assoluto e deve cedere di fronte alla necessità concreta di tutelare la sicurezza e la salute degli altri condomini.
Il caso: infiltrazioni gravi e un vicino che si rifiuta di aprire la porta
La vicenda da cui ha preso le mosse la sentenza torinese è emblematica di una situazione tutt’altro che rara nella vita condominiale. Al nono piano di uno stabile, un’abitazione in affitto era stata colpita da infiltrazioni così gravi da provocare il distacco parziale dell’intonaco e continui malfunzionamenti dell’impianto elettrico, con il salvavita che scattava ripetutamente mettendo a rischio la sicurezza dei residenti.
La fonte del problema era chiaramente riconducibile all’unità al piano superiore, il cui occupante — già destinatario di un provvedimento di sfratto per morosità — si era però opposto con ostinazione all’accesso dell’impresa edile incaricata di localizzare e riparare il guasto. La proprietaria dell’appartamento danneggiato, impossibilitata ad adempiere al proprio obbligo di manutenzione nei confronti dell’inquilino, si era quindi rivolta al giudice.
Il Tribunale ha accolto la richiesta richiamando l’articolo 843 del Codice Civile, che impone al proprietario o al detentore di un immobile di consentire l’accesso al proprio fondo quando ciò sia necessario per la riparazione di un’opera del vicino, estendendo così in via analogica un principio nato per i fondi rustici all’ambito condominiale urbano.
Cosa cambia nella pratica: quando il giudice può autorizzare l’accesso forzoso
La portata di questa decisione va oltre il singolo caso. Il giudice torinese ha infatti autorizzato un accesso forzoso all’appartamento del vicino con il supporto della forza pubblica e, se necessario, con la sostituzione temporanea della serratura per il solo tempo indispensabile all’esecuzione dei lavori.
Una misura che può sembrare drastica, ma che il tribunale ha ritenuto proporzionata alla gravità della situazione: le infiltrazioni configuravano un rischio immediato per l’incolumità fisica degli occupanti del piano inferiore. Completati i lavori, l’immobile doveva essere immediatamente restituito all’occupante con la consegna delle nuove chiavi. Non si tratta di un precedente isolato: già la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 33228 del 2022, aveva ribadito che l’accesso forzoso è ammissibile solo quando sussiste una reale necessità tecnica e non esistono soluzioni alternative meno invasive.
Per chi si trova in una situazione simile, è quindi fondamentale documentare con cura il danno subito attraverso relazioni tecniche, fotografie e comunicazioni scritte al vicino, perché la solidità della prova è l’elemento decisivo per ottenere dal giudice l’autorizzazione all’accesso, anche contro la volontà di chi occupa l’appartamento causa del problema.
