Vivere in condominio comporta diritti e doveri che molti proprietari tendono a sottovalutare o ignorare completamente.
Tra questi, la partecipazione alle assemblee condominiali è spesso considerata una seccatura evitabile, un impegno noioso da cui ci si può esentare senza conseguenze. Impegni lavorativi, viaggi, incompatibilità con altri condomini o semplicemente disinteresse spingono numerose persone a disertare sistematicamente le riunioni, convinte che la loro assenza non comporti alcuna ripercussione concreta.
Questa convinzione, però, è profondamente errata e può portare a spiacevoli sorprese sia dal punto di vista economico che gestionale. Sebbene la legge italiana non preveda sanzioni penali o amministrative per chi non partecipa alle assemblee condominiali, le conseguenze pratiche della mancata presenza possono essere significative e incidere pesantemente sulla vita quotidiana e sul portafoglio del condomino assente.
Nessun obbligo legale ma conseguenze concrete e vincolanti
La partecipazione alle assemblee condominiali è un diritto e non un dovere secondo la normativa vigente, ma questa libertà comporta implicazioni importanti che molti ignorano. Dal punto di vista strettamente giuridico, nessun condomino può essere sanzionato o multato per aver scelto di non presentarsi alle riunioni regolarmente convocate dall’amministratore. L’avviso di convocazione deve essere inviato con almeno cinque giorni di anticipo tramite raccomandata, PEC o consegna a mano, garantendo a tutti la possibilità di organizzarsi.
Tuttavia, l’assenza comporta automaticamente l’impossibilità di votare e influenzare le decisioni che vengono prese durante l’assemblea. Questo significa rinunciare volontariamente al proprio potere decisionale su questioni fondamentali come l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, la determinazione delle quote condominiali, l’autorizzazione di lavori di manutenzione straordinaria anche molto costosi, la nomina o revoca dell’amministratore, le modifiche al regolamento condominiale e la gestione delle parti comuni dell’edificio.
Chi non partecipa lascia di fatto agli altri condomini presenti il potere di decidere anche per lui, accettando passivamente scelte che potrebbero non essere conformi ai propri interessi o alle proprie possibilità economiche.
Le delibere sono vincolanti per tutti: pagamenti obbligatori e termini di impugnazione
Tutte le delibere approvate in assemblea regolarmente convocata sono vincolanti per ogni condomino, indipendentemente dalla sua presenza o assenza alla riunione. Questo principio fondamentale del diritto condominiale implica che se l’assemblea approva lavori di rifacimento della facciata per centomila euro, anche chi non ha partecipato alla votazione sarà obbligato a pagare la propria quota calcolata in base ai millesimi di proprietà.
Non esistono esenzioni o sconti per gli assenti: gli obblighi economici decisi in assemblea valgono per tutti i proprietari delle unità immobiliari. Analogamente, se vengono stabilite nuove regole sull’utilizzo dell’ascensore, del cortile, del parcheggio o di altre aree comuni, tali norme dovranno essere rispettate anche da chi non era presente quando sono state votate.
L’unica possibilità per contestare una delibera è impugnarla davanti al tribunale, ma esistono limiti temporali stringenti che penalizzano chi non si informa tempestivamente. La legge distingue tra delibere nulle, impugnabili in qualsiasi momento perché contrarie a norme imperative o lesive di diritti individuali, e delibere annullabili, che devono essere contestate entro trenta giorni dalla ricezione del verbale assembleare.
