Quando si decide di richiedere un mutuo si affronta una di quelle sfide finanziare cruciali nella vita di una persona, quasi una pietra miliare della propria esistenza. Spesso considerata una tappa imprescindibile per l’acquisto della prima casa, non tutti infatti possono godere di un capitale che coppa coprire la spesa di un immobile. In questa fase delicata la scelta tra le varie opzioni disponibili può generare dubbi e incertezze. In particolare, una delle valutazioni più importanti riguarda la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell’immobile: conviene davvero puntare su un mutuo all’80% oppure affidarsi a un mutuo al 100%?
A un primo sguardo, sopratutto se non ci si affida alla guida di un esperto, la differenza tra le due soluzioni potrebbe sembrare trascurabile, ma in realtà incide profondamente su aspetti fondamentali come la sostenibilità della rata, il tasso d’interesse applicato e l’eventuale necessità di garanzie aggiuntive. Prima di sottoscrivere qualsiasi contratto con la banca, è quindi essenziale comprendere i meccanismi che regolano entrambe le formule, per evitare sorprese e compiere una scelta realmente consapevole.
La differenza tra mutuo all’80% e al 100% incide su tassi e garanzie richieste
Optare per un mutuo all’80% significa richiedere alla banca un importo pari all’80% del valore dell’immobile, coprendo il restante 20% con risorse proprie. Si tratta di una soluzione è in genere favorita dagli istituti di credito, perché comporta un rischio minore. Proprio per questo motivo, i tassi d’interesse risultano mediamente più contenuti e non è sempre richiesta la presenza di un garante. Inoltre, si tratta di una formula in linea con quanto stabilito dal Testo Unico Bancario, che considera l’80% il limite oltre il quale sono necessarie ulteriori garanzie.
Diverso il caso del mutuo al 100%, che prevede la copertura totale del valore dell’immobile da parte della banca. Una possibilità concessa solo in presenza di specifiche condizioni, come garanzie integrative (fideiussioni, ipoteche aggiuntive, assicurazioni) oppure l’accesso a strumenti pubblici di supporto, come il Fondo di Garanzia Prima Casa del Consap.
Quest’ultimo rappresenta una valida opportunità per chi non dispone di liquidità iniziale, soprattutto giovani under 36 o famiglie numerose, ma resta comunque soggetto a vincoli di reddito, età e finalità dell’immobile.
Tuttavia, è bene ricordare che un LTV (Loan to Value) pari al 100% comporta inevitabilmente tassi d’interesse più alti. Le banche applicano uno spread maggiorato per compensare l’aumento del rischio, e spesso richiedono anche polizze assicurative aggiuntive, incrementando così il TAEG.
La convenienza del mutuo al 100%, dunque, dipende dalla possibilità di accedere a tassi calmierati tramite garanzie pubbliche, oppure da condizioni di acquisto particolari – come nel caso di immobili venduti all’asta o sotto il valore di mercato.
