La normativa che disciplina la vita in condominio è talmente varia e articolata che conoscerne ogni dettaglio è impossibile. C’è il regolamento condominiale che impone regole, diritti e doveri per condomini e amministratore più il Codice Civile a introdurre altri cavilli e paletti. Insomma, un mondo complesso ma a piccoli passi si può esplorare.
Vivere in un condominio impone degli obblighi, uno di questi è la partecipazione all’assemblea condominiale. Si può anche delegare un altro condomino ma è nel proprio interesse essere presenti soprattutto quando sono in ballo questioni serie legate, ad esempio, ad una ristrutturazione o alla revisione di regole fissate.
Per deliberare può servire l’unanimità oppure la maggioranza, in base al tema affrontato. Se la maggioranza prende una decisione chi ha votato in modo contrario dovrà mettersi l’anima in pace e accettare quando stabilito dagli altri condomini. Oppure no? Si può provare, in effetti, a rendere nulla la delibera anche se servirà solo per prendere tempo perché la questione potrebbe nuovamente essere tirata in ballo.
Quando una delibera condominiale è nulla
Per capire se si può rendere nulla una delibera basta rispondere ad una domanda. L’amministratore come ha convocato l’assemblea? Secondo la Cassazione la convocazione tramite e-mail ordinaria non è valida, è obbligatoria la PEC, la consegna a mano oppure la raccomandata. Sembra un dettaglio di poco conto ma in realtà la modalità di convocazione è fondamentale per definire la validità o nullità di una delibera.
L’ordinanza di riferimento è la numero 16399 del 18 giugno 2025. L’e-mail semplice non ha alcuna validità. Solo la PEC equivale alla raccomandata andata-ritorno perché oltre ad essere inoltrata in tempo reale rappresenta una certificazione ufficiale attestante l’avvenuta ricezione del messaggio da parte del destinatario della missiva.
C’è di più, l’avviso di convocazione per essere reputato valido dovrà essere comunicato minimo 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea con PEC, posta raccomandata, fax o consegna a mano. Ogni altro mezzo fuori da questo elenco tassativo non ha validità e rende nulla l’assemblea e qualsiasi delibera decisa durante la stessa (articolo 1137 del Codice Civile).
Alla base di questa indicazione il fatto che elemento imprescindibile affinché una delibera sia valida è che tutti i condomini siano stati convocati all’assemblea. Non basta inviare la convocazione, bisognerà essere certi che ogni condomino l’abbia ricevuta. In caso di contestazioni sarà l’amministratore ad avere l’onere della prova ossia a dover dimostrare di aver agito come dice la Legge.
