Negli ultimi tre mesi del 2025, il settore immobiliare italiano ha mostrato segnali inattesi. Secondo le stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) ha registrato un aumento dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e del 4,1% su base annua, segnando un’accelerazione rispetto al +3,7% del trimestre precedente.
Ma ciò che colpisce di più non è tanto la crescita complessiva, quanto le differenze tra abitazioni nuove e già esistenti e tra le varie aree del Paese. Il 2025 chiude con un aumento medio dei prezzi delle abitazioni del 4%, ma guardando nel dettaglio emerge un fenomeno curioso. le abitazioni già esistenti hanno registrato un incremento del 4,7%, mentre quelle nuove sono praticamente ferme, con un modesto +0,6%.
Nel quarto trimestre, la crescita tendenziale delle case esistenti è stata del 5,2%, contro un calo dell’1,2% per le nuove. Anche su base congiunturale, l’aumento dell’Ipab (+0,9%) riflette due dinamiche opposte: +1,3% per le abitazioni nuove e +0,8% per quelle esistenti.
Roma e Milano nel 2025 hanno avuto la percentuale più alta per quanto riguarda il valore delle case
Un dettaglio che anticipa un trend più ampio, che interesserà inevitabilmente anche l’anno successivo. I volumi delle compravendite, però, mostrano un rallentamento significativo: nel quarto trimestre 2025 la crescita è stata solo dello 0,4%, a fronte del +8,5% registrato nei tre mesi precedenti.
Un altro elemento chiave riguarda le differenze geografiche. L’incremento dei prezzi è stato più marcato nel Nord-est (+4,9%), mentre il Sud e le Isole (+3,6%) mostrano performance più contenute. A livello di tipologia abitativa, la crescita riguarda quasi esclusivamente le case esistenti: nel Nord-est si registra un +6%, nel Nord-ovest +4,4%, al Centro +4,4% e nel Sud e Isole +4,5%. Al contrario, le abitazioni nuove mostrano variazioni minime, o addirittura negative, in alcune regioni.
Anche le grandi città seguono tendenze divergenti. Milano e Roma guidano la classifica, infatti tra ottobre e dicembre, i prezzi nella capitale lombarda sono saliti del 6,3%, a Roma del 5%. Nel complesso dell’anno, Roma registra la crescita più sostenuta con un +5,1%, mentre Milano frena a +3,3%, il dato più basso dal 2018.
Tuttavia, nelle grandi città, il mercato immobiliare diventa sempre meno accessibile per il ceto medio. A Milano, un reddito di circa 59mila euro non è sufficiente per acquistare casa senza impegnare fino al 35% del reddito in mutuo; a Roma la situazione è simile, con il 36% del reddito necessario per redditi di circa 33mila euro. Solo chi conosce i piccoli segreti del mercato sa come muoversi per non rimanere schiacciato da queste dinamiche.
