Macchie scure sulle pareti, odore di umido, vetri appannati e vernici che si gonfiano: muffa e condensa sono problemi che molti condomini conoscono bene, spesso senza sapere chi abbia davvero la responsabilità di risolverli.
La risposta non è mai scontata, perché dipende dall’origine del fenomeno e da dove si manifesta all’interno dell’edificio.
In alcuni casi la colpa è del singolo proprietario che non arieggia gli ambienti a sufficienza; in altri, invece, la responsabilità ricade interamente sul condominio, che è tenuto per legge a intervenire e a risarcire i danni. Conoscere la differenza non è solo utile: può fare la differenza tra pagare di tasca propria o ottenere un risarcimento.
Quando la colpa è delle parti comuni: il condominio deve rispondere
La distinzione fondamentale da fare, quando si scopre muffa o condensa nel proprio appartamento, riguarda l’origine del problema. Se l’umidità proviene da parti comuni dell’edificio, come il tetto, le facciate esterne, il lastrico solare, le fondamenta o le tubature condominiali, la responsabilità è collettiva.
In questi casi il condominio, in quanto custode delle aree comuni ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, è obbligato a intervenire e a risarcire i danni subiti dal singolo proprietario. Tra le cause più frequenti ci sono i vizi costruttivi, come un’insufficiente coibentazione dei muri perimetrali, la mancanza di guaine impermeabilizzanti o difetti strutturali che favoriscono le infiltrazioni d’acqua.
La Corte d’Appello di Milano ha stabilito che, quando la muffa in un appartamento deriva da una coibentazione difettosa dell’edificio, la responsabilità ricade sul condominio, che è tenuto a risarcire sia i danni patrimoniali che quelli alla salute. Le spese vengono poi ripartite tra tutti i condomini in base alle quote millesimali di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.
Quando invece paga il singolo: condensa da comportamento e responsabilità individuali
Non sempre però il condominio è chiamato a rispondere. Esistono situazioni in cui la formazione di muffa e condensa è direttamente riconducibile al comportamento del singolo proprietario o inquilino.
Ambienti poco ventilati, abitudine a stendere il bucato in casa, uso prolungato di docce o cucine senza aprire le finestre, o ancora l’accostamento di mobili alle pareti fredde senza lasciare spazio di aerazione: tutte queste abitudini quotidiane possono favorire l’accumulo di vapore acqueo e la conseguente formazione di condensa sulle superfici più fredde. In questi casi la responsabilità è individuale.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, se l’umidità è causata principalmente da fenomeni di condensazione interni all’appartamento e solo marginalmente da fessurazioni della facciata esterna, i danni restano a carico del singolo condòmino e non possono essere imputati al condominio.
È importante quindi, prima di agire, documentare accuratamente il problema con foto e video, incaricare un tecnico esperto per identificare la reale origine dell’umidità e, solo dopo, indirizzare correttamente la richiesta di risarcimento: all’amministratore di condominio se la causa è strutturale, oppure al proprietario dell’appartamento responsabile se il danno proviene da una proprietà privata confinante.
