Chi fa ristrutturare casa si trova spesso a fare i conti non solo con cantieri, polvere e disagi quotidiani, ma anche con una domanda che in pochi si pongono in anticipo: se durante i lavori si danneggiano le proprietà del vicino, chi è tenuto a risarcirlo?
La questione è tutt’altro che banale e coinvolge aspetti legali complessi che riguardano la responsabilità civile, il contratto di appalto e i rapporti di vicinato. Crepe nei muri, infiltrazioni, vibrazioni strutturali: i danni collaterali a una ristrutturazione possono essere numerosi e costosi.
Capire in anticipo come funziona la legge in questi casi può fare la differenza tra una controversia risolta rapidamente e anni di battaglie in tribunale.
La regola generale
Il principio cardine in questa materia è che, quando un’impresa edile causa danni a terzi durante l’esecuzione di lavori, la responsabilità ricade sull’appaltatore e non su chi ha commissionato i lavori. Questo orientamento è stato ribadito di recente dal Tribunale di Messina con la sentenza n. 93 del 20 gennaio 2026, che ha chiarito come l’impresa operi con piena autonomia organizzativa e gestionale.
Essendo autonoma nelle proprie scelte operative, è l’appaltatore ad assumersi il rischio dell’esecuzione e a rispondere direttamente degli eventuali danni provocati a terzi nel corso delle opere. Il proprietario dell’immobile, invece, non può essere equiparato a un datore di lavoro che risponde degli atti dei propri dipendenti, perché tra committente e ditta non esiste alcun rapporto di subordinazione.
Dal punto di vista pratico, questo significa che il vicino danneggiato dovrà rivalersi direttamente sull’impresa esecutrice e sulla sua assicurazione per la responsabilità civile e non sul proprietario che ha ordinato i lavori.
Vale anche la pena ricordare che, trattandosi di un danno subito da un soggetto estraneo al contratto di appalto, si applicano le norme sull’illecito extracontrattuale, con un termine di prescrizione di cinque anni e non il più breve termine biennale previsto per i vizi dell’opera.
Quando invece può rispondere anche il proprietario
La regola generale ha delle eccezioni importanti che ogni committente dovrebbe conoscere. La prima riguarda il caso in cui il proprietario intervenga direttamente nella gestione del cantiere, impartendo istruzioni tecniche così dettagliate e vincolanti da annullare di fatto l’autonomia della ditta. In questo scenario l’impresa diventa un semplice esecutore materiale degli ordini ricevuti quello che la dottrina chiama nudus minister e la responsabilità si sposta, almeno in parte, sul committente.
La seconda eccezione è la cosiddetta culpa in eligendo: se il proprietario sceglie deliberatamente o con grave negligenza un’impresa priva delle competenze tecniche necessarie per svolgere lavori complessi, potrà essere chiamato a rispondere dei danni causati da quella scelta imprudente.
È quindi fondamentale, prima di affidare una ristrutturazione, verificare che la ditta sia regolarmente iscritta alla Camera di Commercio, possieda le necessarie certificazioni e sia coperta da una polizza assicurativa adeguata. Affidarsi a imprese sconosciute o non qualificate per risparmiare qualcosa sul preventivo può trasformarsi in un problema legale ed economico ben più grave.
