Prima o poi tutte le terrazze sono soggette a infiltrazioni d’acqua, e quando il problema si presenta urge correre ai ripari. Ecco tutto quel che c’è da sapere al riguardo.
Tra i peggiori incubi del proprietario di un appartamento c’è l’infiltrazione d’acqua dal vicino di sopra, segnatamente dalla sua terrazza. Un problema purtroppo molto comune, dovuto all’inevitabile usura dei materiali di rivestimento, unita magari a condotte poco virtuose (scarsa pulizia della superficie sovrastante e/o eccessivo ingombro di vasi e oggetti vari che creano pericolosi ristagni d’acqua). La domanda sorge spontanea: in ambito condominiale, chi è tenuto a risarcire i danni e risanare la situazione? La risposta è tutt’altro che scontata…
Innanzitutto dobbiamo capire se l’infiltrazione d’acqua proviene da una terrazza condominiale o dal lastrico solare di proprietà esclusiva di altro condòmino (o di più condòmini) che nel tempo si è deteriorato. E va chiarito che i danni possono riguardare non solo le strutture murarie ma anche gli arredi, nonché la salute dei soggetti che risiedono nell’immobile che ha patito l’inconveniente. Ebbene, una terrazza a livello o un lastrico di proprietà esclusiva, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, nei confronti degli appartamenti sottostanti assolvono alla stessa funzione di copertura del tetto o del lastrico solare condominiale. Entriamo ora più nei dettagli della materia.
Le responsabilità per i danni da infiltrazioni condominiali dalla A alla Z
È il condòmino che ha l’uso esclusivo o la proprietà del lastrico solare o della terrazza a livello, in ragione del suo rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, a rispondere direttamente degli eventuali danni a norma dell’art. 2051 c.c. nei confronti del soggetto danneggiato. Ma vista e considerata la funzione del lastrico/terrazza di proprietà esclusiva di copertura dell’intero edificio o di una sua parte, ne risponde anche il condominio, ove non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinaria (cfr. art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.). In che misura? I criteri sono stabiliti dall’art. 1126 c.c.: per 2/3 sono tenuti a contribuire i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura, per 1/3 il titolare del lastrico, in ragione dell’utilità che ha sulla cosa.
Nel caso di specie, la responsabilità è “in solido”, per cui il danneggiato può agire nei confronti del singolo condòmino o nei confronti del condominio, ma potrà anche chiamare in causa sia il proprietario esclusivo e, una volta ottenuta la sentenza di condanna, esigere il pagamento di quanto dovuto ad uno qualunque dei soggetti indicati. Ma se la causa dei danni da infiltrazioni è imputabile non a omesse riparazioni del lastrico dovute a vetustà, bensì a difetti originari di progettazione o di esecuzione della detta copertura, indebitamente tollerati dal proprietario, la responsabilità per danni all’appartamento sottostante grava solo sul proprietario (art. 2051 c.c.).
