Quando si prende in affitto una casa, può accadere che sorgano delle situazioni tali per cui non sia possibile, né per il proprietario né per l’inquilino, adempiere agli obblighi contrattuali. In queste situazioni è possibile intraprendere la strada della sospensione del contratto di locazione.
Si tratta di una scelta che non implica l’annullamento dell’accordo, bensì una temporanea interruzione dei suoi effetti, come la corresponsione del canone o l’utilizzo dell’immobile. Tuttavia, la sua applicazione non è automatica.
La legge consente i percorrere questa strada solo in presenza di determinate condizioni che devono essere ben documentate e concordate tra le parti o giustificate da eventi imprevedibili e oggettivi dinanzi alla legge.
Quando è possibile richiedere la sospensione del contratto di affitto
Tra i motivi più frequenti per cui può essere richiesta la sospensione del contratto di locazione è un accordo tra il locatore e il conduttore. Le parti, per ragioni di necessità od opportunità, possono decidere comunemente di fermare temporaneamente gli obblighi contrattuali. L’intesa tra le parti ha valore legale nel caso in cui sia formalizzata per iscritto in un documento recante il periodo di sospensione e le eventuali condizioni applicabili.
Una seconda casistica, riguarda l’impossibilità sopravvenuta dell’utilizzo dell’immobile. Questa strada è percorribile in presenta di eventi dannosi e non prevedibili, che rendano l’abitazione inagibile. In tali casi, vengono applicate le norme del Codice Civile in materia dell’estinzione e sospensione degli obblighi. Nel caso in cui la situazione sia temporanea, il contratto può essere sospeso. In presenza di una problematica definitiva, il contratto va risolto.
Anche i casi di forza maggiore, come le calamità naturali o situazione eccezionali di emergenza pubblica, rientrano tra le circostanze che possono giustificare la sospensione temporanea ella locazione. Infine, è possibile sospendere la locazione in presenza di vizi gravi dell’immobile, che ne impediscano l’abitabilità o lo rendano pericoloso. In questi casi, l’inquilino ha diritto a non versare il canone, purché i difetti siano rilevanti e non transitori.
Durante il periodo di sospensione del contratto di locazione, le obbligazioni principali si congelano. Dunque l’inquilino non deve corrispondere il canone di affitto e il locatore non può richiederlo. In questo periodo non è concesso procedere allo sfratto per morosità. Al termine della sospensione, il contratto di affitto si riattiva secondo i precedenti accordi. Tuttavia, le parti possono procedere con delle modifiche al precedente accordo, redigendo tuttavia un nuovo accordo.
Come abbiamo visto, l’accordo di sospensione deve avvenire in forma scritta e, se possibile, dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, in questo modo si tutelano entrambe le parti anche dal punto di vista fiscale.
